La phase de ralentissement de l’activité va-t-elle se poursuivre ?
Selon Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet, la rentrée ne marque pas de bouleversement majeur pour le marché immobilier. Il s’agit plutôt d’une remise à niveau, après une période de forte croissance alimentée par des conditions avantageuses, telles que les taux bas et les facilités d’emprunt. Le marché a été également stimulé par des événements malheureux tels que la pandémie de COVID-19. Le nombre de transactions est passé de 900 000 à 1 million 200 000, mais il devrait revenir à environ 900 000 en 2023, conformément aux tendances démographiques habituelles. Toutefois, le secteur du logement connaît une crise, plutôt qu’une crise immobilière, et de nombreuses agences risquent de fermer. En effet, la pénurie de logements est de plus en plus préoccupante, avec de moins en moins de transactions.
Fabien Neufinck, directeur général délégué de Crédit Logement, souligne que la crispation du marché immobilier remonte à l’été 2022. Les restrictions en matière d’octroi de crédit imposées aux banques, qui doivent maintenir leur rentabilité, ont transformé la problématique de l’offre en une problématique de demande. Lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier, la confiance joue un rôle primordial.
La hausse des taux ne compense pas la baisse des prix
Selon Fabien Neufinck, la production de crédit a chuté de plus de 50 %. La solvabilité des emprunteurs se dégrade, mais les prix de l’immobilier ne baissent pas suffisamment pour compenser la hausse des taux d’intérêt. Par exemple, pour un prêt immobilier de 200 000 euros, avec un taux d’intérêt de 1% et un taux de 3,80%, la mensualité augmente de 30%. Pour obtenir une mensualité équivalente, l’emprunteur ne peut plus emprunter que 155 000 euros, soit une baisse de 20% de sa capacité d’emprunt. Par conséquent, les transactions immobilières sont moins importantes et les acheteurs soit achètent moins de mètres carrés, soit se tournent vers des zones plus éloignées de leurs projets de vie, comme la deuxième ou la troisième couronne francilienne.
Les perspectives : de nouvelles hausses de taux à venir
Selon Fabien Neufinck, le cycle de hausse des taux d’intérêt n’est pas totalement terminé. Il faut s’attendre à de nouvelles hausses, en attendant il serait peut-être opportun d’assouplir les normes imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Des allégements pourraient être introduits et les notions de « reste à vivre » pourraient être prises en compte dans les critères d’octroi des crédits immobiliers.
Construire des logements
Stéphane Fritz indique que le marché de la location souffre avec une demande 50% plus élevée et une offre 30% plus faible. Dans ces conditions, les prix ne sont pas susceptibles de baisser. Il conseille donc aux propriétaires qui n’ont pas un projet de vie immédiat de différer la vente de leur bien. Pour réellement faire baisser les prix à long terme et dynamiser le marché immobilier, il est indispensable de promouvoir la construction de nouveaux logements.
La vidéo intégrale de l’émission
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En conclusion, le marché immobilier connaît une phase de ralentissement suite à l’arrêt du soutien artificiel des taux bas et des facilités d’emprunt. L’activité retrouve progressivement un niveau plus réaliste et plus conforme aux tendances démographiques. Cependant, le secteur du logement fait face à une crise du mal-logement, avec une pénurie de logements qui se fait sentir de plus en plus. Les acheteurs et les vendeurs adoptent une attitude attentiste, ce qui freine les transactions. Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt impacte la solvabilité des emprunteurs, sans que les prix de l’immobilier ne baissent suffisamment pour compenser cette hausse. Des perspectives de nouvelles hausses de taux se profilent à l’horizon, mais il est recommandé d’assouplir les normes d’octroi de crédit pour favoriser la relance du marché. Enfin, pour faire face à la crise du logement, il est essentiel d’encourager la construction de nouveaux logements afin de répondre à la forte demande actuelle.