Attaquer sa banque en justice pour un prêt immobilier excessif : un cas surprenant
La réalité peut parfois être surprenante, et c’est notamment le cas lorsqu’un couple décide d’attaquer sa banque en justice en raison d’un prêt immobilier jugé excessif. C’est ce qui est arrivé en décembre 2008 à un ménage qui a obtenu un prêt avec un taux d’endettement dépassant les 64%. À l’époque, il était encore possible de dépasser le seuil de 35% d’endettement, qui est désormais en vigueur depuis 2019. Incapable de rembourser son emprunt, le couple a décidé de porter plainte contre sa banque, BNP Paribas, en l’accusant de ne pas les avoir avertis des risques liés à cet endettement jugé excessif. Une situation pour le moins ironique, puisque François Villeroy de Galhau, actuel gouverneur de la Banque de France, était à la tête de la banque de détail de BNP au moment de l’octroi de ce prêt avec un taux d’endettement de 64%. Aujourd’hui, il affirme que le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35%, soulignant ainsi l’incohérence de la situation.
La justice tranche en faveur de la banque, mettant en avant le reste à vivre
En décembre 2021, la cour d’appel de Paris rend son verdict : les emprunteurs sont déboutés de leur demande. Cette décision est par la suite confirmée par la Cour de cassation en juillet 2023. Dans les deux cas, la raison invoquée par la justice est plutôt surprenante : le reste à vivre du couple, qui s’élevait entre 3500 et 3785 euros par mois (hors charges) selon les périodes, était jugé suffisant pour éviter le risque de surendettement, malgré un taux d’endettement de 64,2%. Ainsi, la justice montre que le reste à vivre est un élément plus important que le taux d’endettement, ce qui va à l’encontre de la règle en vigueur depuis quatre ans pour les emprunteurs immobiliers, selon laquelle le taux d’endettement prime sur le reste à vivre. Cette décision est une bonne nouvelle pour les futurs acheteurs, car cela met la pression sur la Banque de France. Comme le souligne Laurent Denis, avocat spécialisé en droit bancaire, cette décision n’ouvre pas la voie à une facilité d’obtention de crédit, mais elle crée une contrainte pour la Banque de France.
La Banque de France défend la règle des 35% d’endettement
Interrogée par Le Figaro, la Banque de France soutient que la règle des 35% d’endettement permet d’éviter les situations d’excès d’endettement des ménages. François Haas, en charge du Pôle de stabilité financière de la Banque de France, soulève une question pertinente : que se passerait-il si les normes HCSF (Haut conseil de stabilité financière) étaient supprimées et que le marché connaissait une reprise ? Selon lui, ces règles ne suivent pas le cycle immobilier, mais sont des mesures structurelles. Elles prévoient une flexibilité permettant de déroger aux règles en prenant en compte le reste à vivre des emprunteurs, mais cette flexibilité est peu utilisée. Il est donc possible que les banques aient besoin de temps pour s’adapter à ce dispositif de flexibilité, qui nécessite sans doute une meilleure explication.
Le crédit immobilier en perte de priorité pour les banques
Pour Olivier Lendrevie, cette décision de justice démontre que les autorités financières ont dépassé leurs prérogatives. Il estime que le mandat confié au HCSF vise à assurer la stabilité du système financier et non à décider si tel ou tel ménage peut obtenir un crédit immobilier. Selon lui, il revient aux banques de prendre une telle décision au cas par cas. Cependant, de nombreux banquiers confessent ne pas avoir d’autre choix que de se conformer à la règle des 35% d’endettement imposée par le HCSF. Les banques sont d’autant moins enclines à aller à l’encontre de leur autorité de contrôle et de cette règle étant donné que le crédit immobilier, habituellement un produit phare, est moins prioritaire dans un marché en baisse comme celui-ci. Les chiffres parlent d’ailleurs d’eux-mêmes : en août, les banques ont accordé seulement 9,9 milliards d’euros de crédit immobilier aux particuliers, soit une baisse de 55% depuis mai 2022, selon la Banque de France.
Conflit entre la règle des 35% d’endettement et le reste à vivre : pression sur la Banque de France pour revoir les règles de crédit immobilier
Cette affaire met en lumière un conflit entre la règle des 35% d’endettement et la notion de reste à vivre. Bien que la justice ait tranché en faveur de la banque en se basant sur le reste à vivre, cette décision crée une pression sur la Banque de France pour revoir ces règles qui limitent l’obtention de crédit immobilier. Les banques, quant à elles, sont contraintes de respecter scrupuleusement les recommandations du HCSF, même si le crédit immobilier est devenu moins prioritaire dans le contexte actuel. Il reste donc à voir si des ajustements seront faits pour permettre aux futurs acheteurs de réaliser leurs projets immobiliers.
Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez généralement recourir à un prêt auprès d’une banque. Mais pour accepter de vous financer, l’établissement prêteur va vous demander de lui fournir une garantie. Il s’agit d’un dispositif qui lui permet de se protéger en cas de non-remboursement de votre part. En effet, si vous ne payez pas vos mensualités, la banque pourra saisir et vendre le bien pour récupérer son argent. Mais quelles sont les différentes garanties existantes et comment les choisir ? Cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les garanties applicables pour un financement immobilier.
Les différents types de garanties
Il existe quatre types de garanties que vous pouvez proposer à votre banque pour obtenir un prêt immobilier :
Le cautionnement
L’hypothèque
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le nantissement
Nous allons voir en détail les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de chaque garantie.
Le cautionnement
Le cautionnement est la garantie la plus répandue et la plus appréciée par les banques. Il consiste à faire appel à un organisme de cautionnement mutuel, qui s’engage à rembourser la banque à votre place si vous ne pouvez plus le faire. En contrepartie, vous devez verser une somme à cet organisme, qui est proportionnelle au montant du prêt. Cette somme se compose généralement de deux parties :
Une commission, qui est définitivement acquise par l’organisme de cautionnement
Une contribution au fonds mutuel de garantie (FMG), qui peut être partiellement ou totalement restituée à la fin du prêt
Le cautionnement présente plusieurs avantages :
Il ne nécessite pas de frais de notaire, ni de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt
Il peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux, car la banque est assurée d’être remboursée
Mais il présente aussi quelques inconvénients :
Il peut être plus coûteux qu’une garantie hypothécaire, selon le montant du prêt et le taux de restitution du FMG
Il peut être refusé par l’organisme de cautionnement, si votre dossier présente trop de risques
Il peut entraîner des poursuites judiciaires de la part de l’organisme de cautionnement, si vous ne remboursez pas votre dette envers lui après avoir payé la banque
Il existe plusieurs organismes de cautionnement mutuel, qui ont chacun leurs propres conditions et tarifs. Les plus connus sont Crédit Logement, la SACCEF, la CAMCA ou encore la CASDEN.
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie réelle, qui porte sur le bien immobilier que vous achetez avec le prêt. Elle donne le droit à la banque de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. L’hypothèque est généralement utilisée pour les biens neufs ou en construction, ou pour les biens anciens qui nécessitent des travaux importants.
L’hypothèque présente quelques avantages :
Elle est facile à mettre en place, car elle ne nécessite pas l’accord d’un tiers
Elle peut être utilisée pour des montants élevés ou des durées longues
Elle peut être transférée sur un autre bien, si vous revendez le premier pour en acheter un autre
Mais elle présente aussi plusieurs inconvénients :
Elle nécessite des frais de notaire, qui représentent environ 2% du montant du prêt
Elle nécessite des frais de mainlevée, qui représentent environ 0,7% du montant du prêt, si vous souhaitez la lever avant son terme
Elle peut limiter votre capacité d’emprunt, car elle réduit la valeur de votre patrimoine immobilier
L’hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt, plus un an. Elle s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie réelle, qui ressemble à l’hypothèque, mais qui présente quelques différences. Le PPD ne peut porter que sur les biens existants, c’est-à-dire déjà construits et habitables. Il donne également le droit à la banque de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. Mais il lui donne une priorité sur les autres créanciers, ce qui lui permet d’être remboursée en premier.
Le PPD présente les mêmes avantages que l’hypothèque :
Il est facile à mettre en place, car il ne nécessite pas l’accord d’un tiers
Il peut être utilisé pour des montants élevés ou des durées longues
Il peut être transféré sur un autre bien, si vous revendez le premier pour en acheter un autre
Mais il présente aussi un avantage supplémentaire :
Il nécessite des frais de notaire moins élevés que l’hypothèque, car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Les frais de notaire représentent environ 1% du montant du prêt.
En revanche, il présente les mêmes inconvénients que l’hypothèque :
Il nécessite des frais de mainlevée, qui représentent environ 0,7% du montant du prêt, si vous souhaitez le lever avant son terme
Il peut limiter votre capacité d’emprunt, car il réduit la valeur de votre patrimoine immobilier
Le PPD est valable pendant toute la durée du prêt. Il s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Le nantissement
Le nantissement est une garantie personnelle, qui consiste à donner à la banque un bien meuble ou un droit en gage. Il peut s’agir par exemple d’une assurance-vie, d’un portefeuille-titres ou d’un contrat de capitalisation. Le nantissement permet à la banque de se rembourser sur le bien ou le droit en cas de non-remboursement du prêt. Le nantissement est souvent utilisé pour les prêts relais ou les prêts in fine.
Le nantissement présente plusieurs avantages :
Il ne nécessite pas de frais de notaire, ni de frais de mainlevée
Il ne réduit pas la valeur de votre patrimoine immobilier
Il peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux, car la banque dispose d’une garantie solide
Mais il présente aussi quelques inconvénients :
Il nécessite de disposer d’un bien ou d’un droit suffisamment valorisé pour couvrir le montant du prêt
Il nécessite de bloquer le bien ou le droit pendant toute la durée du prêt, ce qui empêche d’en disposer librement
Il nécessite de maintenir le bien ou le droit en bon état et de respecter les conditions du contrat qui le régit
Le nantissement est valable pendant toute la durée du prêt. Il s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Les critères de choix d’une garantie
Le choix d’une garantie pour un financement immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que :
Votre situation personnelle et financière
Le type de bien immobilier que vous achetez
Le montant et la durée du prêt
Les conditions proposées par la banque et l’organisme de cautionnement
Vos projets futurs
Voici quelques conseils pour vous aider à choisir la garantie la plus adaptée à votre projet :
Comparez les coûts des différentes garanties, en tenant compte des frais initiaux, des frais éventuels en cours de prêt et des frais de sortie. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne pour estimer le coût total d’une garantie.
Privilégiez le cautionnement si vous avez un bon dossier, si vous achetez un bien ancien sans travaux ou si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin du prêt. Vous éviterez ainsi les frais de notaire et de mainlevée, et vous pourrez récupérer une partie du FMG.
Optez pour l’hypothèque ou le PPD si vous avez un dossier moyen, si vous achetez un bien neuf ou en construction ou si vous comptez garder votre bien jusqu’au terme du prêt. Vous bénéficierez ainsi d’une garantie solide, qui peut être transférée sur un autre bien.
Choisissez le nantissement si vous disposez d’un bien ou d’un droit suffisamment valorisé, si vous souscrivez un prêt relais ou un prêt in fine ou si vous souhaitez préserver votre patrimoine immobilier. Vous profiterez ainsi d’une garantie sans frais, qui peut vous faire bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.
Les modalités de mise en œuvre et de libération des garanties
La mise en œuvre d’une garantie se fait lors de la signature du contrat de prêt immobilier. Vous devez fournir à la banque les documents nécessaires à la mise en place de la garantie choisie, tels que :
Un acte notarié pour l’hypothèque ou le PPD
Un certificat d’adhésion à l’organisme de cautionnement pour le cautionnement
Un contrat de nantissement pour le nantissement
La libération d’une garantie se fait lorsque le prêt est intégralement remboursé. Vous devez alors demander à la banque de lever la garantie, en lui fournissant les documents suivants :
Un certificat de radiation pour l’hypothèque ou le PPD
Un certificat de libération pour le cautionnement
Un acte de mainlevée pour le nantissement
La libération d’une garantie peut également se faire en cas de remboursement anticipé du prêt, si vous revendez votre bien avant la fin du prêt. Dans ce cas, vous devrez payer des frais de mainlevée, sauf si vous avez opté pour le cautionnement ou le nantissement.
Les options de garantie pour un prêt immobilier : comprendre vos choix
Les garanties applicables pour un financement immobilier sont des dispositifs qui permettent à la banque de se protéger en cas de non-remboursement du prêt. Il existe quatre types de garanties : le cautionnement, l’hypothèque, le PPD et le nantissement. Chaque garantie présente des avantages et des inconvénients, selon votre situation personnelle et financière, le type de bien immobilier que vous achetez, le montant et la durée du prêt, les conditions proposées par la banque et l’organisme de cautionnement et vos projets futurs. Il est donc important de comparer les coûts et les modalités des différentes garanties, afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre projet.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter les sites suivants, qui vous donneront des informations complémentaires sur les garanties applicables pour un financement immobilier :
Le site du service-public.fr, qui vous explique les caractéristiques et les coûts des différentes garanties
Le site de creditlogement.fr, qui vous présente le fonctionnement et les avantages du cautionnement
Le site de meilleurtaux.com, qui vous propose un comparateur en ligne des différentes garanties
Le débat autour de la rénovation énergétique des logements fait rage au sein du gouvernement, suscitant des tensions croissantes. Après avoir interdit la location des passoires thermiques, c’est maintenant le Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui cristallise les désaccords. Trois ministères, trois avis divergents. Le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, souhaite tout simplement changer le DPE afin de prendre en compte ses biais concernant les modes de chauffage et la taille des surfaces. Selon lui, cela favorise le chauffage au gaz au détriment du chauffage électrique et pénalise les petites surfaces prisées par les étudiants.
Une réforme qui divise au sein du gouvernement
Lorsque le Figaro a contacté l’entourage de Bruno Le Maire pour obtenir plus de précisions sur sa position, celui-ci a renvoyé la balle au ministère de la Transition énergétique. De son côté, l’entourage de Christophe Béchu assure que le DPE est fiable, mais qu’il peut être amélioré. Ils travaillent donc à le rendre plus fiable, afin d’éviter les contentieux en cas de désaccord entre deux professionnels sur le DPE. Un arrêté encadrant la certification des diagnostiqueurs entrera en vigueur le 1er juillet 2024, dans le but de renforcer la formation initiale, les contrôles et la formation continue.
Le ministère du Logement désapprouve la position de Bruno Le Maire, affirmant qu’il n’est pas prévu d’engager une évolution à court terme du DPE, que ce soit sur la méthode de calcul ou sur les modalités. Selon eux, le DPE a fait l’objet d’une refonte en 2021 et est désormais un outil fiable et mieux adapté aux attentes des particuliers.
La fiabilité du DPE remise en question
La prise de position de Bruno Le Maire vient à nouveau remettre en question la fiabilité du DPE, dont la méthode de calcul a récemment changé. En effet, le diagnostic de performance énergétique ne repose plus sur les consommations énergétiques passées, mais sur le profil du logement : sa structure, le type de chauffage, la qualité de l’isolation, la surface ou encore l’étage. Certains critères ont un impact négatif sur le DPE, comme être au dernier étage, être en pignon, avoir un système de chauffage inefficace ou des fenêtres en mauvais état, selon Alexa Garzone, agent immobilier à Neuilly-sur-Seine.
En quelques mois, le DPE est devenu un critère essentiel lors de l’achat d’un logement. Des baisses de prix pouvant atteindre deux chiffres sont possibles entre un bien classé C ou D et une passoire thermique classée F ou G. Même les banques accordent désormais une attention particulière au DPE et peuvent proposer un crédit immobilier moins cher pour l’achat d’un logement énergivore, à condition que l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux.
Une deadline qui fait pression sur les propriétaires
La pression est forte pour les propriétaires. D’ici un peu plus d’un an, la location de tous les logements classés G au DPE – soit plus de 670 000 biens actuellement loués en France selon Patrice Vergriete, ministre du Logement – sera interdite. Après avoir personnellement plaidé en faveur d’un report du calendrier, Bruno Le Maire a fini par se ranger derrière la volonté du gouvernement de maintenir la deadline. Toutefois, des dérogations sont envisagées, selon Agnès Pannier-Runacher, ministre de la Transition écologique.
Tensions au gouvernement concernant la rénovation énergétique des logements
Les tensions autour de la rénovation énergétique des logements se renforcent au sein du gouvernement. Le ministre de l’Économie et des Finances souhaite changer le DPE pour prendre en compte ses biais, tandis que le ministère du Logement estime que le DPE est fiable et qu’il n’est pas nécessaire de l’évoluer à court terme. La fiabilité du DPE est régulièrement remise en question, bien que sa méthode de calcul ait récemment été modifiée. Le DPE est désormais un critère majeur lors de l’achat d’un logement, avec des baisses de prix significatives entre les différentes classes énergétiques. Les propriétaires sont sous pression, avec l’interdiction prochaine de louer les logements classés G au DPE. Malgré les dérogations possibles, le calendrier de cette interdiction devrait être maintenu.
Île-de-France Mobilités déménage dans le cadre d’une stratégie économique
Une décision économique a été prise par Île-de-France Mobilités (IDFM), l’organisme en charge des transports en commun de la région francilienne. Le siège social d’IDFM, actuellement réparti sur quatre bâtiments distincts dans le 9e arrondissement de Paris, va déménager à Pont Cardinet dans moins de trois ans. Ce changement d’adresse permettra d’économiser environ 4,3 millions d’euros, principalement grâce à la baisse des loyers. En effet, les loyers passeront de 870 euros du m² à 504 euros du m² par an.
Un déménagement prévu dans le quartier de Clichy-Batignolles en 2026
Un vœu sera présenté lors du prochain conseil d’administration, le 12 octobre, afin de valider le déménagement prévu en 2026 dans le quartier de Clichy-Batignolles. Île-de-France Mobilités et Comutitres SAS, la filiale du groupe spécialisée dans la billettique, s’installeront dans l’immeuble Java Batignolles, conçu par le cabinet Brenac & Gonzalez & Associés sur l’ancien site ferroviaire de Clichy-Batignolles, au-dessus d’un tunnel de maintenance de la SNCF. Avant de s’installer, il sera nécessaire d’attendre la fin du bail du locataire actuel et de réaliser quelques travaux.
Réduction des coûts de fonctionnement et modération de la hausse des tarifs
Ce déménagement offre une bonne nouvelle pour les équipes d’IDFM qui seront regroupées dans un seul bâtiment. Il permettra également de réduire les coûts de fonctionnement de 33%, témoignant ainsi de l’effort de tous les contributeurs pour atteindre cet objectif. En effet, un récent protocole financier signé avec Clément Beaune et le gouvernement prévoit une contribution des collectivités locales, des entreprises et des usagers. La Région a même annoncé sa volonté de fournir 140 millions d’euros sur cinq ans. Cette contribution permettra de modérer la hausse des tarifs, qui devrait être moins importante que celle de l’année dernière (12%). Ainsi, l’augmentation prévue pour l’année prochaine devrait être alignée sur l’inflation, soit environ 2,6 à 2,8%. Le passe Navigo devrait ainsi coûter environ 86 euros.
Le déménagement stratégique du siège social d’Île-de-France Mobilités à Pont Cardinet : un pas vers l’efficacité et la solidarité
Le déménagement du siège social d’Île-de-France Mobilités à Pont Cardinet permettra à l’autorité organisatrice des transports en commun de réaliser des économies substantielles. Cette décision rentre dans le cadre d’une stratégie visant à réduire les coûts de fonctionnement et à modérer la hausse des tarifs pour les usagers. Le besoin d’économies est criant, et ce déménagement offre une occasion concrète de montrer l’exemple. En regroupant toutes les équipes dans un même bâtiment, IDFM optimise son fonctionnement et renforce son efficacité. Avec une réduction des coûts de 33%, ce déménagement représente une étape importante pour IDFM. Le vote prévu au prochain conseil d’administration marquera une nouvelle étape dans la concrétisation de ce projet.
Cette décision de déménagement à Pont Cardinet est également un signal fort en faveur de l’effort partagé entre les différents acteurs du financement des transports en commun en Île-de-France. Les collectivités locales, les entreprises et les usagers participent tous à cet effort commun pour améliorer les transports en commun dans la région. La contribution de la Région, qui s’élève à 140 millions d’euros sur cinq ans, témoigne de son engagement en la matière. En modérant la hausse des tarifs, IDFM répond aux attentes des usagers et cherche à rendre les transports en commun plus accessibles à tous.
Le déménagement stratégique du siège social d’Île-de-France Mobilités à Pont Cardinet : économies et efficacité au service des transports en commun
Le déménagement du siège social d’Île-de-France Mobilités à Pont Cardinet est une décision économique stratégique. Elle permettra de réaliser des économies importantes tout en renforçant l’efficacité de l’autorité organisatrice des transports en commun. Cette décision s’inscrit dans une volonté de réduire les coûts de fonctionnement et d’améliorer l’accessibilité des transports en commun en Île-de-France. En regroupant toutes les équipes dans un même bâtiment, IDFM favorise la collaboration et la coordination des actions. Ce déménagement marque une étape importante dans le développement des transports en commun dans la région francilienne.
Les jardins du carmel : une belle illustration de l’engagement d’Habitat et Humanisme contre le mal-logement
L’association Habitat et Humanisme, qui travaille depuis 32 ans pour lutter contre le mal-logement en France, vient de réaliser un projet exemplaire à Douai, dans le Nord. Il s’agit d’un ensemble de 37 logements allant du T2 au T3, résultat d’un travail acharné s’étalant sur une décennie. Ce projet n’aurait jamais pu voir le jour sans la mobilisation simultanée de nombreux bénévoles, de salariés de l’association et des collectivités locales. Son objectif est d’accueillir, avec l’aide d’une douzaine de bénévoles et de deux salariés, des seniors, des jeunes salariés, des familles monoparentales, des étudiants et des demandeurs d’emploi.
La genèse du projet remonte à dix ans, lorsque sœur Renée-Marie, prieure du carmel de Douai, et le père Bernard Devert, fondateur de l’association Habitat et Humanisme, se rencontrent. Les carmélites souhaitant quitter les lieux, l’idée de vendre le bâtiment à l’association est rapidement acceptée. Les collectivités locales, avec à leur tête le maire de Douai, Frédéric Chéreau, adhèrent également au projet d’habitat inclusif porté par l’association. Cependant, de nombreux obstacles se dressent après le départ des carmélites en 2015. Le bâtiment en brique rouge, datant de 1844, nécessite d’importants travaux de rénovation. Les fondations doivent être recréées, les murs renforcés et la toiture remplacée. Seuls les murs extérieurs sont d’origine.
Un projet respectueux de l’esprit du carmel
La simplicité des volumes et de la structure du bâtiment a permis de respecter l’esprit du carmel dans le projet de rénovation. L’architecte Benoît Sailly, de l’agence Perrissin & Sailly, maître d’œuvre du projet, explique que malgré une qualité architecturale peu exceptionnelle, l’architecte des bâtiments de France a tenu à préserver l’essence même du carmel. Ainsi, l’arbre du jardin et les volumes d’origine ont été conservés, et l’idée du cloître a été magnifiée. Grâce à des coursives, le bâtiment a désormais trois cloîtres superposés. Ces coursives permettent de prolonger les logements d’un bâtiment étroit et favorisent les rencontres et les échanges entre les habitants. Les vitraux de la chapelle ont été mis en valeur sur les coursives, et les cloches d’origine ont été réinstallées dans un nouveau clocheton. Après deux ans et demi de travaux et un coût de 4,6 millions d’euros HT, ces 37 logements accessibles aux handicapés sont désormais prêts à accueillir leurs locataires.
Un projet intergénérationnel
Les lieux s’appellent désormais « Les jardins du carmel », selon le souhait du maire de Douai. Cette appellation évoque une citation de François Cheng : « A un jardin, nécessaire est la clôture pour que le lieu devienne lien et le temps attente ». L’association Habitat et Humanisme accueille désormais des locataires de 1 an à 85 ans dans un ensemble véritablement intergénérationnel. Pour Bernard Devert, fondateur de l’association, il est urgent de trouver des alternatives aux Ehpad pour répondre à la question du vieillissement de la population. Les équipes locales d’Habitat et Humanisme Nord-Pas de Calais se félicitent de la réussite de ce projet d’envergure et voient en lui une véritable « clinique de la dignité ». Des projets similaires devraient être développés dans d’autres régions de France.
Les Jardins du Carmel à Douai : Un refuge pour tous grâce à Habitat et Humanisme
Le projet des jardins du carmel à Douai est un exemple concret de l’engagement d’Habitat et Humanisme dans la lutte contre le mal-logement. Grâce à la mobilisation de bénévoles, de salariés et des collectivités locales, cet ensemble de logements intergénérationnel offre une nouvelle perspective aux seniors, aux familles monoparentales, aux étudiants et aux demandeurs d’emploi. La rénovation respectueuse de l’esprit du carmel permet de créer un cadre de vie agréable et propice aux rencontres. Il est essentiel de continuer à soutenir et à développer ce type de projets pour offrir à toutes les personnes en difficulté un toit et la dignité qui va avec.
Garantie décennale : la Cour de cassation reconnaît le défaut de longueur anormale du trajet de l’eau chaude
La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt confirmant le lien entre la longueur anormale du trajet de l’eau chaude et la garantie décennale de l’entreprise de plomberie. En effet, si l’eau chaude met trop longtemps à arriver au robinet, cela peut être considéré comme un défaut justifiant l’application de la garantie décennale. Cet arrêt, rendu le 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, T 22-13.858), établit également que cette longueur anormale du trajet présente un risque sanitaire, ce qui renforce le lien entre ce défaut et la garantie de l’installateur.
Les défauts constatés après la réception des travaux
Dans cette affaire, l’acquéreur d’un logement neuf avait engagé la responsabilité de l’entreprise de plomberie en invoquant des défauts survenus après la réception des travaux. La réception des travaux est une formalité qui marque le début des délais de garantie et notamment de la garantie décennale, qui couvre les défauts qui pourraient apparaître ultérieurement. Cette étape réunit le propriétaire et les entrepreneurs afin de vérifier si les travaux sont achevés et conformes au contrat, de s’assurer de leur bonne réalisation et de constater l’acceptation du client, avec ou sans réserves sur d’éventuels défauts apparents.
Un défaut majeur : plus de dix mètres de tuyau entre l’eau et les robinets de cuisine
L’acquéreur du logement a fait remarquer que l’eau chaude mettait trop de temps à arriver et qu’il s’est avéré que plus de dix mètres de tuyau séparaient la source d’eau chaude des robinets de cuisine et de salle de bains. Le plombier a soutenu que cette attente aurait dû être constatée lors de la réception, si le propriétaire avait été attentif, et a également affirmé que la longueur des tuyaux ne constituait pas un défaut puisqu’il n’y avait pas eu de risque de légionellose.
La Cour de cassation donne raison à l’acquéreur sur les deux points
La Cour de cassation a rejeté les arguments du plombier et a donné raison à l’acquéreur sur les deux points litigieux. Elle a souligné que le temps d’attente de l’eau chaude était un défaut majeur qui n’était pas nécessairement visible lors de la réception par le client. De plus, elle a considéré que la longueur anormale des tuyaux rendait l’ouvrage de plomberie impropre à sa destination en raison du risque sanitaire qu’elle engendrait. Ainsi, la garantie décennale de l’entreprise de plomberie peut être mise en œuvre.
L’importance du respect des règles sanitaires
Cet arrêt de la Cour de cassation met en lumière l’importance du respect des règles sanitaires dans le domaine de la plomberie. En effet, la présence d’un risque sanitaire, tel que la légionellose, rend l’ouvrage de plomberie impropre à sa destination et justifie donc la mise en œuvre de la garantie décennale. Les plombiers doivent donc veiller à respecter ces règles afin d’éviter tout litige ultérieur.
Une avancée pour les acquéreurs de logements neufs
Cette décision de la Cour de cassation constitue une avancée notable pour les acquéreurs de logements neufs. Elle renforce leur protection en cas de défauts constatés après la réception des travaux, en leur permettant de faire valoir la garantie décennale de l’entreprise de plomberie. Les entreprises du secteur doivent donc prendre en compte cette nouvelle jurisprudence et veiller à fournir des ouvrages conformes aux attentes des clients.
Garantie décennale confirmée pour la longueur anormale du trajet de l’eau chaude
La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt récent que la longueur anormale du trajet de l’eau chaude était un défaut justifiant la garantie décennale de l’entreprise de plomberie. Elle a également souligné le lien entre ce défaut et le risque sanitaire, renforçant ainsi la protection des acquéreurs de logements neufs. Cette décision met en avant l’importance du respect des règles sanitaires dans ce domaine et constitue une avancée significative pour les consommateurs.
Dans le monde de l’immobilier, il est courant que les agents immobiliers entretiennent un réseau de proximité pour trouver de nouvelles opportunités de ventes ou de locations. Cette activité, souvent informelle et artisanale, concerne tant les professionnels que les particuliers. Cependant, il semblerait que les choses soient en train de changer. En effet, le réseau de mandataires immobilier Iad a récemment lancé une nouvelle version de son application mobile Propertips, qui intègre désormais la rémunération des « bons tuyaux ». Ainsi, si un utilisateur de l’application informe un mandataire d’une opportunité de vente ou de location qui débouche sur une transaction, il touchera une commission.
Une rémunération pouvant aller jusqu’à 10 fois le montant de la transaction
Selon les déclarations du réseau immobilier, la gratification moyenne pour un bon tuyau s’élève à 500 euros. Cependant, cette somme peut atteindre des montants jusqu’à dix fois plus élevés en fonction du montant de la transaction immobilière. Il s’agit donc d’une réelle opportunité pour les utilisateurs de l’application Propertips de gagner de l’argent en mettant en relation des vendeurs ou des locataires potentiels avec des mandataires immobiliers.
Une pratique déjà répandue mais encadrée « de manière exceptionnelle »
Il est important de rappeler que de nombreux professionnels de l’immobilier rémunèrent déjà de manière informelle les apporteurs d’affaires. Cependant, pour un particulier, le rôle d’apporteur d’affaires ne peut intervenir que de « manière exceptionnelle ». En effet, si un particulier perçoit régulièrement des commissions pour ses recommandations, cela doit être considéré comme une activité professionnelle et nécessite un changement de statut (par exemple, se déclarer en tant qu’auto-entrepreneur ou créer une société).
La nouvelle version de l’application mobile Propertips d’Iad
Grâce à la nouvelle version de l’application mobile Propertips d’Iad, il devient plus facile pour les utilisateurs de gagner de l’argent en proposant des opportunités de ventes ou de locations. L’application permet de mettre en relation les utilisateurs avec les mandataires immobiliers du réseau, et si une transaction se concrétise suite à une recommandation, l’apporteur d’affaires touchera une commission. Cette nouvelle fonctionnalité vise à encourager les utilisateurs à partager leurs bons tuyaux avec les mandataires immobiliers.
Pourquoi les mandataires immobiliers rémunèrent les apporteurs d’affaires
Les mandataires immobiliers ont tout intérêt à rémunérer les apporteurs d’affaires. En effet, ces derniers leur permettent de trouver de nouvelles opportunités de ventes ou de locations, ce qui peut augmenter leurs revenus. De plus, les apporteurs d’affaires peuvent avoir accès à des informations privilégiées et des offres exclusives, ce qui peut constituer un avantage concurrentiel pour les mandataires immobiliers.
Comment devenir apporteur d’affaires en immobilier
Pour devenir apporteur d’affaires en immobilier, il faut tout d’abord se renseigner sur les règles et les conditions spécifiques à chaque réseau immobilier. Ensuite, il convient de trouver des opportunités de ventes ou de locations, par exemple en développant son réseau de contacts ou en participant à des événements immobiliers. Une fois une opportunité identifiée, il faut la communiquer à un mandataire immobilier, soit directement, soit via une application comme Propertips d’Iad. Si la transaction se concrétise, l’apporteur d’affaires touchera une commission.
Les opportunités de rémunération dans l’immobilier : l’innovation de Propertips d’Iad »
La rémunération des apporteurs d’affaires en immobilier est une pratique courante, aussi bien pour les professionnels que pour les particuliers. Cependant, il est important de respecter les règles en vigueur et de ne pas exercer cette activité de manière régulière, au risque de devoir changer de statut et de devoir s’immatriculer en tant qu’auto-entrepreneur ou créer une société. La nouvelle version de l’application mobile Propertips d’Iad offre aux utilisateurs une opportunité de gagner de l’argent en mettant en relation des vendeurs ou des locataires potentiels avec des mandataires immobiliers. Il s’agit là d’une évolution intéressante dans le monde de l’immobilier, qui pourrait permettre à davantage de personnes de profiter des opportunités offertes par ce secteur.
Logements sociaux de standing : des logements sociaux luxueux en plein cœur de Paris
Des logements sociaux de standing vont être aménagés au 37 avenue George-V, dans le 8e arrondissement de Paris, à proximité du célèbre Fouquet’s. Ces appartements situés à seulement quelques pas des Champs-Élysées seront ornés de cheminées en marbre, de moulures et de parquet massif. Il s’agit du premier immeuble de logements sociaux à être aménagé dans ce quartier prestigieux.
La Ville de Paris avait préempté et racheté cet immeuble de 2480 m² en 2008 pour 17 millions d’euros. Il s’agissait principalement de bureaux, mais il sera transformé d’ici 2027 en 23 logements sociaux, allant du studio au 4 pièces. Il comprendra également 7 logements en accession à la propriété, qui seront vendus au prix du marché. En plus des logements, le bâtiment abritera un cabinet médical et des commerces.
Une initiative pour loger les salariés parisiens
Ian Brossat, ancien adjoint au logement à la mairie de Paris devenu sénateur, se réjouit de cette nouvelle réalisation. Il estime qu’il est important de permettre aux employés des hôtels, des restaurants et des commerces de vivre à proximité de leur lieu de travail plutôt que de passer chaque jour des heures dans les transports en commun. Selon lui, construire une ville qui ne loge pas ses salariés n’est pas durable.
La Ville de Paris vise à augmenter le pourcentage de logements sociaux dans la capitale. Actuellement, environ 25% des logements sont sociaux, contre seulement 13% en 2001. Dans le 8e arrondissement, le nombre de logements sociaux est passé de 120 à 910. Cette nouvelle réalisation s’inscrit donc dans cette politique de développement des logements sociaux à Paris.
Des loyers abordables pour un emplacement exceptionnel
Les futurs locataires de ces logements sociaux pourront bénéficier d’un cadre exceptionnel à des loyers dérisoires pour la capitale. Les loyers varieront de 7 à 14 euros le mètre carré, en fonction des revenus des locataires. Comparativement, les loyers dans ce quartier avoisinent en moyenne les 40 euros le mètre carré sur le marché libre.
Une préemption contestée en justice
La préemption de cet immeuble par la Ville de Paris a été contestée en justice par l’ancien propriétaire. Cette contestation a donné lieu à une bataille juridique acharnée qui a retardé le transfert de propriété jusqu’en 2016. Finalement, la Ville a remporté le procès et le bien sera revendu pour 36 millions d’euros au bailleur social Paris Habitat, qui prendra en charge les travaux dès novembre 2025.
Les travaux de rénovation de cet immeuble ont été estimés à près de 7 millions d’euros. Paris Habitat a pour objectif de préserver au maximum les éléments architecturaux d’origine, tels que les boiseries, les moulures et le parquet massif. Ces éléments seront restaurés et mis en valeur, contribuant ainsi à la valorisation patrimoniale du bâtiment. Les travaux consisteront notamment en la reprise des planchers, le ravalement des façades, la restructuration des niveaux et la création des logements.
Contribuer à une transformation urbaine durable
Paris Habitat souhaite, à travers cette rénovation, donner une seconde vie à cet immeuble historique tout en répondant aux besoins de logements sociaux à Paris. La préservation des éléments d’architecture d’origine témoigne de son engagement en faveur d’une transformation urbaine durable. L’objectif est de développer une offre nouvelle de logements sociaux tout en respectant le patrimoine architectural de la ville.
Une Transformation Historique : Des Logements Sociaux de Standing dans le 8e Arrondissement de Paris
La transformation de cet immeuble en logements sociaux de standing dans le 8e arrondissement de Paris est une initiative qui s’inscrit dans la volonté de la Ville de Paris d’augmenter le pourcentage de logements sociaux dans la capitale. Cette réalisation permettra aux salariés parisiens de vivre à proximité de leur lieu de travail tout en bénéficiant d’un cadre exceptionnel à des loyers abordables. De plus, la rénovation de cet immeuble historique contribuera à une transformation urbaine durable en préservant les éléments architecturaux d’origine.
Menacée d’expulsion, une aveugle de 97 ans sera finalement relogée
Didier, un homme atteint de cécité depuis juin 2022, raconte son expérience dans le domaine de l’immobilier. Il était auparavant locataire d’un logement social situé dans les bois, mais en raison de sa condition, il ne pouvait plus conduire. Il a donc été contraint de déménager et a obtenu un autre logement social dans la résidence Napoléon-Magne à Trélissac, en Dordogne.
Un bail signé sans visite préalable
Le 5 juillet 2023, Didier a rendez-vous avec Mésolia, le bailleur social, qui lui présente son nouveau logement sur plan. Sans même avoir visité le bien, il signe le bail. Cependant, il se plaint du refus de Mésolia de lui permettre de visiter le logement. Il affirme avoir été mis devant le fait accompli. Le bailleur social répond que le locataire a signé le bail après avoir consulté le logement sur plan, tout en précisant que les travaux étaient en cours.
Des désillusions dès l’emménagement
Lorsque Didier prend possession de son logement, il découvre rapidement que les informations mentionnées sur le plan ne correspondent pas à la réalité. Par exemple, le jardin mentionné comme ayant plus de 21 mètres carrés s’avère en réalité mesurer seulement 10 mètres carrés. Cela pose problème alors qu’il doit prochainement être accompagné d’un chien guide d’aveugle. Mésolia se défend en affirmant que la taille du jardin peut différer de celle du plan pour des raisons techniques, et que le locataire en a été informé à l’écrit et à l’oral.
Des problèmes supplémentaires
Outre la déception concernant le jardin, Didier rencontre d’autres problèmes dans son logement. Par exemple, la lumière de la salle de bain s’éteint toute seule après seulement quelques minutes. Pour la rallumer, il doit passer le bras à l’extérieur de la douche. De plus, la douche ne mesure pas les 90 mètres carrés promis et ne respecte pas les normes pour les personnes à mobilité réduite. Didier affirme avoir pourtant précisé son handicap lors de la demande du logement. Mésolia répond que toutes les normes PMR ont été respectées.
Les soucis s’accumulent, avec les gouttières du balcon du dessus qui inondent le jardin de Didier, rendant l’espace impraticable pour son futur chien guide. La terrasse du rez-de-chaussée n’est pas droite et l’eau de pluie s’évacue mal, obligeant Didier à porter des bottes pour aller aux poubelles. Mésolia reconnaît ce problème et s’engage à le résoudre dans les meilleurs délais.
Enfin, Didier déplore l’absence de places de parking pour les visiteurs, ce qui l’empêche d’accueillir un taxi agréé. Il se sent prisonnier de son appartement, d’autant plus qu’aucun repère n’a été prévu dans le couloir pour l’aider à sortir. Il a donc saisi un conciliateur de justice et espère trouver une solution satisfaisante. Didier souligne qu’il ne demande pas l’impossible, mais simplement ce qui lui est dû. Il paie un loyer de 389 euros par mois avec 44 euros de charges pour un appartement de 47 mètres carrés, sans même avoir de placards dans la salle de bain. Mésolia se veut rassurant en affirmant disposer d’un service Garantie Parfait Achèvement qui traite des problèmes survenant après la mise en service d’une résidence neuve.
Les défis d’un locataire aveugle dans un logement social : Mésolia s’engage à résoudre les Problèmes
Didier, atteint de cécité, a été confronté à de nombreux problèmes dans son nouveau logement social. En plus des erreurs de dimensions et des problèmes de fonctionnalité, il se sent délaissé par le bailleur social. Cependant, Mésolia affirme prendre en compte les demandes des locataires et s’engage à résoudre les problèmes rencontrés par Didier. Espérons que cette situation puisse trouver une issue favorable et que les conditions de vie de Didier s’améliorent rapidement.
Interdiction de louer les passoires thermiques : pas de report annoncé
Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, avait laissé entendre une possible modification du calendrier de l’interdiction de louer les passoires thermiques, mais il a finalement rétropédalé la semaine dernière. Ainsi, les plus mauvais logements classés G seront bien interdits à la location à partir de janvier 2025, suivis des logements classés F en 2028. Cette décision risque de provoquer la sortie de plusieurs centaines de milliers de logements du marché locatif d’ici moins de deux ans.
Une transition en douceur proposée
Face à l’impossibilité de reporter cette interdiction, Yannick Ainouche, président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la Fnaim, a adressé une lettre au président de la République pour proposer une transition en douceur plutôt qu’une interdiction brutale. Il suggère ainsi de ne pas retirer du marché locatif les passoires classées G en 2025 et les F en 2028, mais de les louer à un loyer diminué de moitié. Cette mesure serait une forme de sanction moins abrupte, permettant aux propriétaires de continuer à percevoir un loyer sans perdre une source de revenus de manière aussi radicale.
Décote des loyers pour inciter à la rénovation
La mise en place d’une décote des loyers serait suffisamment contraignante pour inciter les bailleurs à rénover leurs biens, tout en évitant un retrait massif des passoires énergétiques du marché. Actuellement, le loyer des logements énergivores est déjà gelé depuis le 24 août, les propriétaires ne pouvant plus les augmenter. Si la proposition de décote des loyers est adoptée, cela représenterait une diminution de 50% du loyer.
Une période transitoire pour faciliter la transition
Cette décote laisserait également plus de temps aux acteurs du bâtiment, aux banques et aux professionnels de l’immobilier pour organiser cette transition en douceur. La période transitoire pourrait durer environ une année. Bien que symboliquement, cette décote des loyers risquerait d’être perçue comme un recul par certains, il s’agit d’une décision rationnelle permettant d’aborder cette transition de manière plus sereine et de désamorcer cette « bombe sociale » du logement, comme le souligne Yannick Ainouche.
Une solution face à la crise du logement
Cette proposition représente un moyen de résoudre partiellement la crise du logement qui ne cesse de s’aggraver. En encourageant la rénovation des passoires thermiques, cette mesure permet d’améliorer la qualité des logements tout en maintenant une offre locative. Ainsi, les familles ne seront pas privées de logement du jour au lendemain, et les propriétaires pourront continuer à percevoir une partie de leurs revenus locatifs.
Interdiction de location des passoires thermiques : une transition en douceur pour préserver l’offre locative
Malgré les attentes d’un possible report de l’interdiction de louer les passoires thermiques, le ministre de l’Économie a confirmé que les logements classés G seraient interdits à la location à partir de janvier 2025, suivis des logements classés F en 2028. Face à cette décision, le président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la Fnaim propose une transition en douceur, avec une décote de moitié sur les loyers des passoires thermiques, afin d’inciter à la rénovation tout en maintenant une offre locative. Cette mesure permettrait de résoudre en partie la crise du logement qui continue de s’aggraver.
