Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez généralement recourir à un prêt auprès d’une banque. Mais pour accepter de vous financer, l’établissement prêteur va vous demander de lui fournir une garantie. Il s’agit d’un dispositif qui lui permet de se protéger en cas de non-remboursement de votre part. En effet, si vous ne payez pas vos mensualités, la banque pourra saisir et vendre le bien pour récupérer son argent. Mais quelles sont les différentes garanties existantes et comment les choisir ? Cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les garanties applicables pour un financement immobilier.
Les différents types de garanties
Il existe quatre types de garanties que vous pouvez proposer à votre banque pour obtenir un prêt immobilier :
- Le cautionnement
- L’hypothèque
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
- Le nantissement
Nous allons voir en détail les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de chaque garantie.
Le cautionnement
Le cautionnement est la garantie la plus répandue et la plus appréciée par les banques. Il consiste à faire appel à un organisme de cautionnement mutuel, qui s’engage à rembourser la banque à votre place si vous ne pouvez plus le faire. En contrepartie, vous devez verser une somme à cet organisme, qui est proportionnelle au montant du prêt. Cette somme se compose généralement de deux parties :
- Une commission, qui est définitivement acquise par l’organisme de cautionnement
- Une contribution au fonds mutuel de garantie (FMG), qui peut être partiellement ou totalement restituée à la fin du prêt
Le cautionnement présente plusieurs avantages :
- Il ne nécessite pas de frais de notaire, ni de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt
- Il est accepté pour tous les types de biens immobiliers, neufs ou anciens
- Il peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux, car la banque est assurée d’être remboursée
Mais il présente aussi quelques inconvénients :
- Il peut être plus coûteux qu’une garantie hypothécaire, selon le montant du prêt et le taux de restitution du FMG
- Il peut être refusé par l’organisme de cautionnement, si votre dossier présente trop de risques
- Il peut entraîner des poursuites judiciaires de la part de l’organisme de cautionnement, si vous ne remboursez pas votre dette envers lui après avoir payé la banque
Il existe plusieurs organismes de cautionnement mutuel, qui ont chacun leurs propres conditions et tarifs. Les plus connus sont Crédit Logement, la SACCEF, la CAMCA ou encore la CASDEN.
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie réelle, qui porte sur le bien immobilier que vous achetez avec le prêt. Elle donne le droit à la banque de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. L’hypothèque est généralement utilisée pour les biens neufs ou en construction, ou pour les biens anciens qui nécessitent des travaux importants.
L’hypothèque présente quelques avantages :
- Elle est facile à mettre en place, car elle ne nécessite pas l’accord d’un tiers
- Elle peut être utilisée pour des montants élevés ou des durées longues
- Elle peut être transférée sur un autre bien, si vous revendez le premier pour en acheter un autre
Mais elle présente aussi plusieurs inconvénients :
- Elle nécessite des frais de notaire, qui représentent environ 2% du montant du prêt
- Elle nécessite des frais de mainlevée, qui représentent environ 0,7% du montant du prêt, si vous souhaitez la lever avant son terme
- Elle peut limiter votre capacité d’emprunt, car elle réduit la valeur de votre patrimoine immobilier
L’hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt, plus un an. Elle s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie réelle, qui ressemble à l’hypothèque, mais qui présente quelques différences. Le PPD ne peut porter que sur les biens existants, c’est-à-dire déjà construits et habitables. Il donne également le droit à la banque de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. Mais il lui donne une priorité sur les autres créanciers, ce qui lui permet d’être remboursée en premier.
Le PPD présente les mêmes avantages que l’hypothèque :
- Il est facile à mettre en place, car il ne nécessite pas l’accord d’un tiers
- Il peut être utilisé pour des montants élevés ou des durées longues
- Il peut être transféré sur un autre bien, si vous revendez le premier pour en acheter un autre
Mais il présente aussi un avantage supplémentaire :
- Il nécessite des frais de notaire moins élevés que l’hypothèque, car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Les frais de notaire représentent environ 1% du montant du prêt.
En revanche, il présente les mêmes inconvénients que l’hypothèque :
- Il nécessite des frais de mainlevée, qui représentent environ 0,7% du montant du prêt, si vous souhaitez le lever avant son terme
- Il peut limiter votre capacité d’emprunt, car il réduit la valeur de votre patrimoine immobilier
Le PPD est valable pendant toute la durée du prêt. Il s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Le nantissement
Le nantissement est une garantie personnelle, qui consiste à donner à la banque un bien meuble ou un droit en gage. Il peut s’agir par exemple d’une assurance-vie, d’un portefeuille-titres ou d’un contrat de capitalisation. Le nantissement permet à la banque de se rembourser sur le bien ou le droit en cas de non-remboursement du prêt. Le nantissement est souvent utilisé pour les prêts relais ou les prêts in fine.
Le nantissement présente plusieurs avantages :
- Il ne nécessite pas de frais de notaire, ni de frais de mainlevée
- Il ne réduit pas la valeur de votre patrimoine immobilier
- Il peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux, car la banque dispose d’une garantie solide
Mais il présente aussi quelques inconvénients :
- Il nécessite de disposer d’un bien ou d’un droit suffisamment valorisé pour couvrir le montant du prêt
- Il nécessite de bloquer le bien ou le droit pendant toute la durée du prêt, ce qui empêche d’en disposer librement
- Il nécessite de maintenir le bien ou le droit en bon état et de respecter les conditions du contrat qui le régit
Le nantissement est valable pendant toute la durée du prêt. Il s’éteint automatiquement à la fin de cette période, sans frais supplémentaires.
Les critères de choix d’une garantie
Le choix d’une garantie pour un financement immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que :
- Votre situation personnelle et financière
- Le type de bien immobilier que vous achetez
- Le montant et la durée du prêt
- Les conditions proposées par la banque et l’organisme de cautionnement
- Vos projets futurs
Voici quelques conseils pour vous aider à choisir la garantie la plus adaptée à votre projet :
- Comparez les coûts des différentes garanties, en tenant compte des frais initiaux, des frais éventuels en cours de prêt et des frais de sortie. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne pour estimer le coût total d’une garantie.
- Privilégiez le cautionnement si vous avez un bon dossier, si vous achetez un bien ancien sans travaux ou si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin du prêt. Vous éviterez ainsi les frais de notaire et de mainlevée, et vous pourrez récupérer une partie du FMG.
- Optez pour l’hypothèque ou le PPD si vous avez un dossier moyen, si vous achetez un bien neuf ou en construction ou si vous comptez garder votre bien jusqu’au terme du prêt. Vous bénéficierez ainsi d’une garantie solide, qui peut être transférée sur un autre bien.
- Choisissez le nantissement si vous disposez d’un bien ou d’un droit suffisamment valorisé, si vous souscrivez un prêt relais ou un prêt in fine ou si vous souhaitez préserver votre patrimoine immobilier. Vous profiterez ainsi d’une garantie sans frais, qui peut vous faire bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.
Les modalités de mise en œuvre et de libération des garanties
La mise en œuvre d’une garantie se fait lors de la signature du contrat de prêt immobilier. Vous devez fournir à la banque les documents nécessaires à la mise en place de la garantie choisie, tels que :
- Un acte notarié pour l’hypothèque ou le PPD
- Un certificat d’adhésion à l’organisme de cautionnement pour le cautionnement
- Un contrat de nantissement pour le nantissement
La libération d’une garantie se fait lorsque le prêt est intégralement remboursé. Vous devez alors demander à la banque de lever la garantie, en lui fournissant les documents suivants :
- Un certificat de radiation pour l’hypothèque ou le PPD
- Un certificat de libération pour le cautionnement
- Un acte de mainlevée pour le nantissement
La libération d’une garantie peut également se faire en cas de remboursement anticipé du prêt, si vous revendez votre bien avant la fin du prêt. Dans ce cas, vous devrez payer des frais de mainlevée, sauf si vous avez opté pour le cautionnement ou le nantissement.
Les options de garantie pour un prêt immobilier : comprendre vos choix
Les garanties applicables pour un financement immobilier sont des dispositifs qui permettent à la banque de se protéger en cas de non-remboursement du prêt. Il existe quatre types de garanties : le cautionnement, l’hypothèque, le PPD et le nantissement. Chaque garantie présente des avantages et des inconvénients, selon votre situation personnelle et financière, le type de bien immobilier que vous achetez, le montant et la durée du prêt, les conditions proposées par la banque et l’organisme de cautionnement et vos projets futurs. Il est donc important de comparer les coûts et les modalités des différentes garanties, afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre projet.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter les sites suivants, qui vous donneront des informations complémentaires sur les garanties applicables pour un financement immobilier :
- Le site du service-public.fr, qui vous explique les caractéristiques et les coûts des différentes garanties
- Le site de creditlogement.fr, qui vous présente le fonctionnement et les avantages du cautionnement
- Le site de meilleurtaux.com, qui vous propose un comparateur en ligne des différentes garanties