L’année 2023 sera marquée par de nombreuses nouveautés réglementaires et fiscales qui concernent le secteur de l’immobilier. Que vous soyez investisseur, propriétaire bailleur, copropriétaire ou locataire, vous avez tout intérêt à vous tenir informés des évolutions législatives qui impactent votre patrimoine immobilier. Voici un tour d’horizon des principales mesures qui entreront en vigueur en 2023.
L’interdiction de louer les logements les plus énergivores
A partir du 1er janvier 2023, il sera interdit de louer les logements les plus énergivores, par cette nouvelle loi dans l’immobilier ceux dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m2/an, soit les classes G et F du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure concerne environ 100 000 biens en France, qui devront être rénovés ou retirés du marché locatif. Les propriétaires qui ne respecteront pas cette interdiction s’exposeront à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. L’objectif de cette mesure est de lutter contre la précarité énergétique et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.
La nécessité d’établir un état des risques et pollutions
A partir du 1er juillet 2023, il sera nécessaire d’établir un état des risques et pollutions (ERP) dès la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, et de mentionner tout risque potentiel dans l’annonce. L’ERP devra notamment inclure les informations relatives aux risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, termites, amiante, plomb, mérule, etc. L’ERP, une nouvelle loi dans l’immobilier, devra être annexé au compromis de vente ou au bail, sous peine de nullité du contrat ou de diminution du prix ou du loyer. L’objectif de cette mesure est de protéger les acquéreurs et les locataires contre les risques liés à l’environnement et à la santé.
La révision mensuelle du taux d’usure
La révision mensuelle du taux d’usure, qui permet à davantage de ménages d’accéder au crédit immobilier, sera maintenue en 2023. Le taux d’usure correspond au taux maximal auquel les banques peuvent prêter aux emprunteurs. Il est calculé à partir de la moyenne des taux pratiqués sur le marché, majorée d’un tiers. Auparavant, le taux d’usure était révisé chaque trimestre, ce qui pouvait exclure certains emprunteurs en cas de baisse des taux. Depuis le 1er janvier 2020, cette nouvelle loi dans l’immobilier impose au taux d’usure d’être révisé chaque mois, ce qui permet de mieux suivre les fluctuations du marché et de favoriser l’accès au crédit.
La durée de validité des diagnostics de performance énergétique
La durée de validité des diagnostics de performance énergétique (DPE), qui varie selon la date de réalisation du diagnostic, sera harmonisée à partir du 1er janvier 2023. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024, quelle que soit leur date d’émission. Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2022 seront valables 10 ans à compter de leur date d’émission. Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2023 seront valables 6 ans à compter de leur date d’émission. Le DPE est un document qui indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il est obligatoire, pour suivre les nouvelle loi dans l’immobilier, pour vendre ou louer un bien immobilier.
La fin de la taxe d’habitation pour tous les ménages
La fin de la taxe d’habitation pour tous les ménages, qui entraîne une baisse de la pression fiscale sur les résidences principales, sera effective en 2023. La taxe d’habitation est un impôt local qui s’applique aux personnes qui occupent un logement au 1er janvier de l’année, qu’elles soient propriétaires, locataires ou occupantes à titre gratuit. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du logement et du taux voté par les collectivités territoriales. Depuis 2018, la taxe d’habitation est progressivement supprimée pour 80 % des ménages les plus modestes. En 2020, elle a été réduite de 30 % pour les 20 % restants. En 2021, elle a été réduite de 65 % pour ces mêmes ménages. En 2023, elle sera totalement supprimée pour tous les ménages, sauf pour les résidences secondaires et les logements vacants.
La révision des valeurs locatives
La révision des valeurs locatives, qui est repoussée à 2024 et qui aura un impact sur le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, devait initialement entrer en vigueur en 2023. Les valeurs locatives sont des valeurs fictives qui servent de base au calcul de certains impôts locaux, comme la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elles sont censées représenter le loyer annuel que pourrait percevoir le propriétaire s’il louait son bien. Or, ces valeurs n’ont pas été actualisées depuis 1970, ce qui entraîne des inégalités entre les contribuables. Une réforme, et aussi une nouvelle loi dans l’immobilier, visant à réviser les valeurs locatives des locaux d’habitation a été lancée en 2013, avec pour objectif de les aligner sur les loyers du marché. Cette réforme devait s’appliquer à partir de 2023, mais elle a été reportée à 2024 en raison de la crise sanitaire et de la suppression de la taxe d’habitation.
Les nouveaux taux de TVA pour certains travaux
Les nouveaux taux de TVA pour certains travaux, qui sont réduits à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique et à 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’entretien, seront applicables en 2023 grâce à cette nouvelle loi dans l’immobilier. La TVA est un impôt indirect qui s’applique à la consommation de biens et de services. Le taux normal de la TVA est de 20 %, mais il existe des taux réduits pour certains produits ou services, notamment dans le domaine du logement. Ainsi, les travaux de rénovation énergétique, qui visent à améliorer la performance énergétique d’un logement, bénéficient d’un taux de TVA de 5,5 %, sous réserve de respecter certaines conditions (bouquet de travaux, qualification de l’entreprise, etc.). Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’entretien, qui ne sont pas liés à la performance énergétique d’un logement, bénéficient d’un taux de TVA de 10 %, à condition que le logement soit achevé depuis plus de deux ans et que les travaux soient réalisés par une entreprise. Ces taux réduits de TVA permettent aux propriétaires de réduire le coût de leurs travaux et d’améliorer leur confort de vie.
L’évolution du dispositif Pinel
L’évolution du dispositif Pinel, une nouvelle loi dans l’immobilier qui devient moins avantageux en termes de réduction d’impôt et qui impose des critères plus stricts en matière de performance énergétique et de loyer, sera effective en 2023. Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un logement neuf destiné à la location. La réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de la réduction d’impôt est actuellement de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. En 2023, le taux de la réduction d’impôt sera abaissé à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 245 000 euros et de 4 000 euros par mètre carré. Par ailleurs, le dispositif Pinel sera recentré sur les zones les plus tendues du territoire, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C, qui correspondent aux zones moins tendues, seront exclues du dispositif. Enfin, le dispositif Pinel imposera des exigences renforcées en matière de performance énergétique et de loyer. Les logements devront respecter le label énergétique BBC 2005 ou RT 2012, et les loyers devront être inférieurs de 10 % aux loyers du marché.
L’entrée en vigueur du dispositif Pinel +
L’entrée en vigueur du dispositif Pinel +, qui vise à favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues et à inciter les investisseurs à opter pour des biens plus écologiques et plus sociaux, sera effective en 2023. Le dispositif Pinel + est à la fois nouveau dispositif fiscal mais aussi une nouvelle loi dans l’immobilier qui remplacera le dispositif Pinel à partir de 2024. Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement neuf destiné à la location dans les zones A bis, A et B1, qui sont les zones les plus tendues du territoire. Le dispositif Pinel + offrira une réduction d’impôt sur le revenu qui variera selon la durée de l’engagement locatif, qui pourra être de 9 ou 12 ans, et selon le niveau de performance énergétique et sociale du logement. Le taux de la réduction d’impôt sera de 12 % ou 14 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, pour les logements respectant le label énergétique E+C- ou BBC 2017. Le taux de la réduction d’impôt sera de 15 % ou 17 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, pour les logements respectant le label énergétique E+C+ ou BEPOS 2017. Le taux de la réduction d’impôt sera de 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, pour les logements respectant le label énergétique E+C++ ou BEPOS+ 2017. Par ailleurs, le dispositif Pinel + encouragera les investisseurs à louer leur bien à des ménages modestes ou à des personnes en situation de handicap, en leur accordant une majoration de la réduction d’impôt de 1 % ou 2 %, selon le niveau de ressources du locataire ou son statut de personne handicapée.
La prolongation des dispositifs Malraux et Denormandie
La prolongation des dispositifs Malraux et Denormandie, qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation dans des secteurs sauvegardés ou des centres-villes anciens, sera effective en 2023. Le dispositif Malraux est un dispositif fiscal et une nouvelle loi dans l’immobilier qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de restauration d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). La réduction d’impôt sur le revenu est égale à 22 % ou 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. Le dispositif Malraux devait prendre fin le 31 décembre 2022, mais il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Le dispositif Denormandie est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de rénovation d’un logement ancien situé dans un centre-ville éligible au plan Action Cœur de Ville ou bénéficiant d’une opération de revitalisation du territoire (ORT). La réduction d’impôt est égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, selon la durée de l’engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement. Le dispositif Denormandie devait prendre fin le 31 décembre 2022, mais il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.
La prorogation des exonérations de plus-values immobilières
La prorogation des exonérations de plus-values immobilières, qui concernent les cessions de terrains à bâtir destinés à la construction de logements sociaux ou intermédiaires, ou les cessions de logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, sera effective en 2023. Les plus-values immobilières sont les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier, après déduction des frais et des charges. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il existe toutefois des cas d’exonération, notamment pour la résidence principale, la première cession d’un logement autre que la résidence principale, ou la cession d’un logement par un contribuable âgé ou handicapé. En outre, il existe des exonérations temporaires, qui devaient prendre fin le 31 décembre 2022, mais qui ont été prorogées jusqu’au 31 décembre 2023. Ces exonérations inscrites dans la nouvelle loi dans l’immobilier concernent les cessions de terrains à bâtir destinés à la construction de logements sociaux ou intermédiaires, à condition que le cédant s’engage à réaliser les travaux de viabilisation et de desserte dans un délai de quatre ans. Elles concernent également les cessions de logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, à condition que le cédant s’engage à réaliser des travaux de rénovation dans un délai de trois ans.