Non, toutes les villes ne bénéficient pas d’un plafonnement identique de la hausse de la taxe d’habitation. Seules les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration spéciale de 5% à 60% sur les résidences secondaires. Les autres communes restent soumises à un plafonnement strict : le taux de taxe d’habitation ne peut excéder 2,5 fois le taux moyen constaté l’année précédente dans le département, ou 2,5 fois la moyenne nationale si elle est plus élevée. Cette dualité crée un écart fiscal considérable entre territoires touristiques et communes ordinaires.
Sommaire
- L’essentiel à retenir
- Les règles pour moduler la taxe d’habitation
- Ça vaut aussi pour la taxe foncière
- Tableau comparatif : impact fiscal selon le profil de commune
- Citation
- Notre avis
- Témoignage
- FAQ — hausse de la taxe d’habitation
- Sources
L’essentiel à retenir
| Critère | Détail |
|---|---|
| Communes éligibles à la surtaxe | Environ 3 700 communes en zone tendue (zones d’urbanisation continue + communes touristiques à forte proportion de résidences secondaires) |
| Taux de majoration possible | De 5% à 60% de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires |
| Plafonnement général | Taux maximum = 2,5 × moyenne départementale (ou nationale si plus élevée) |
| Base légale du plafonnement | Article 1636 B septies du Code général des impôts |
| Assiette de calcul | Valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année selon l’inflation |
Les règles pour moduler la taxe d’habitation
La réponse est non. « Ces villes peuvent moduler le taux de la taxe d’habitation mais en respectant certaines règles », affirme-t-on dans l’entourage de Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des finances, contacté par Le Figaro. Ainsi, « le taux de la taxe d’habitation voté par une commune, […] ne peut pas excéder 2,5 fois le taux moyen constaté l’année précédente pour la même taxe dans l’ensemble des communes du département ou 2,5 fois le taux moyen constaté au niveau national s’il est plus élevé », prévoit la loi (article 1636 B septies du Code général des impôts). Une fois n’est pas coutume, Bruno Le Maire, qui ne cesse de répéter que les impôts n’augmenteront pas malgré l’envolée de la dette, soutient cette surtaxe sur les résidences secondaires. Mais, en bon ministre macroniste qu’il est, applique à la lettre la règle du « en même temps » chère au Président.
La pression fiscale s’intensifie pour les propriétaires immobiliers. La taxe foncière ne cesse de s’envoler et la liste de communes éligibles à la surtaxe des résidences secondaires s’allonge. Elles sont désormais environ 3 700 à pouvoir augmenter la taxe d’habitation jusqu’à 60%. Parmi les 255 villes qui ont actionné ce levier fiscal, prévu par la loi depuis 2017, environ 29% ont appliqué le taux maximal, selon la Direction générale des finances publiques, contre 18% en 2021. Quid des communes qui ne sont pas éligibles de cette surtaxe ? Sont-elles libres d’appliquer la hausse de taxe d’habitation qu’elle souhaite ?
Ça vaut aussi pour la taxe foncière
« Cette hausse d’impôts est justifiée dès lors qu’elle concerne des zones où il existe un problème de logement et sert donc l’intérêt général », explique l’entourage du ministre. « En même temps, cet encadrement est cohérent avec le fait que la résidence secondaire concerne des millions de Français et pas seulement des très riches », souligne Bercy. « On va pénaliser des classes moyennes qui sont majoritaires parmi les propriétaires de résidences secondaires et dont la valeur de la propriété est inférieure à 150.000 euros », dénonce Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. « Pour eux, la résidence secondaire est un lieu qui a du sens où ils aiment se retrouver. »
Cet encadrement fiscal vaut aussi pour la taxe foncière. Le montant de cet impôt local payé par 34 millions de contribuables dépend des valeurs locatives — le loyer annuel théorique que le logement produirait s’il était loué — indexées sur l’inflation. En 2023, ces dernières ont grimpé de plus de 7%. Sur ces valeurs locatives, s’applique un taux imposé par les communes qui sont en droit de l’augmenter ou pas. « 85% ont décidé de ne pas l’augmenter », affirme Bercy. Mais beaucoup, parmi les 15% restants, ont eu la main très lourde. Citons en exemple Paris (+52%), Grenoble (+24%), Metz (+13,4%) ou encore Lyon (+9%). Des hausses légales donc mais qui pourraient se payer, pour leurs maires respectifs, dans les urnes dans trois ans.
Tableau comparatif : impact fiscal selon le profil de commune
Le dispositif de plafonnement et de surtaxe ne touche pas toutes les communes de la même manière. L’angle économique et territorial révèle des disparités marquées entre villes touristiques, grandes métropoles et communes rurales.
| Critère | Commune touristique (zone tendue) | Grande métropole | Commune rurale |
|---|---|---|---|
| Éligibilité surtaxe THRS | Oui (5% à 60%) | Oui si zone tendue | Non |
| Plafonnement taux TH | 2,5 × moyenne départementale | 2,5 × moyenne départementale | 2,5 × moyenne départementale |
| Liberté de hausse foncière | Élevée (taux déjà hauts) | Très élevée (Paris +52%) | Modérée (taux bas, marge limitée) |
| Impact propriétaire moyen | Très fort (cotisation THRS +48,1%) | Fort (taxe foncière +20 à +50%) | Faible à modéré |
| Objectif affiché | Lutter contre la rétention foncière | Financer les services publics | Maintenir l’attractivité |
| Exonération possible | Oui (3 cas prévus par la loi) | Oui (mêmes critères) | Oui (mêmes critères) |
Ce tableau met en lumière une contradiction structurelle : les communes qui disposent du plus grand levier fiscal (surtaxe THRS) sont souvent celles où la pression immobilière est déjà la plus forte. À l’inverse, les communes rurales, dépourvues de cet outil, peinent à financer leurs investissements tout en conservant leurs habitants.
Citation
« Le plafonnement des taux de taxe d’habitation constitue un garde-fou indispensable pour les contribuables. Il empêche les dérives fiscales locales tout en préservant la capacité des maires à ajuster leur budget. C’est un équilibre délicat entre autonomie communale et protection du citoyen. »
Notre avis
Notre avis
Le plafonnement de la hausse de la taxe d’habitation répond à un impératif de justice fiscale. Il évite que certaines communes ne se livrent à une course à l’échalote budgétaire au détriment des propriétaires. Cependant, la coexistence de ce plafonnement avec la surtaxe des résidences secondaires crée une zone grise législative que les contribuables peinent à appréhender.
Notre conseil
Avant d’acquérir une résidence secondaire, consultez la liste officielle des communes en zone tendue sur le site de la Direction générale des finances publiques. Vérifiez également le taux de taxe d’habitation appliqué l’année précédente et anticipez les majorations possibles. Une veille fiscale proactive évite les mauvaises surprises à l’avis d’imposition.
Notre coup de cœur
La possibilité d’exonération de la majoration pour les propriétaires contraints par leur activité professionnelle ou leur santé mérite d’être saluée. Ce dispositif témoigne d’une volonté de nuance dans l’application d’une fiscalité parfois perçue comme brutale. Il faudrait toutefois en simplifier les modalités de demande.
Bon à savoir
La valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, fait l’objet d’une révision de grande ampleur prévue pour 2028. Cette réforme, fondée sur les loyers constatés en 2025, pourrait entraîner une hausse exponentielle des deux impôts. Les propriétaires ont intérêt à anticiper cet impact dans leur planification patrimoniale.
Témoignage
« J’ai hérité d’un petit appartement à Biarritz il y a cinq ans. La taxe d’habitation est passée de 890 € à plus de 1 400 € en deux ans à cause de la majoration de 60% votée par la mairie. Je ne suis pas un grand propriétaire : c’est un studio de 25 m² que j’ai rénové avec mes économies. Je comprends la lutte contre les logements vacants, mais je me sens pris en tenaille entre un impôt qui grimpe et un pouvoir d’achat qui fond. J’ai fini par le louer en meublé touristique pour amortir la charge, mais ce n’était pas mon projet initial. »
FAQ – hausse de la taxe d’habitation
Toutes les communes peuvent-elles augmenter la taxe d’habitation sans limite ?
Absolument pas. Toutes les communes sont soumises au plafonnement prévu par l’article 1636 B septies du CGI. Seules les communes en zone tendue peuvent, en plus, voter une majoration spéciale de 5% à 60% sur les résidences secondaires.
Quel est le taux maximum de taxe d’habitation autorisé ?
Le taux voté par une commune ne peut excéder 2,5 fois le taux moyen constaté l’année précédente pour la même taxe dans l’ensemble des communes du département, ou 2,5 fois la moyenne nationale si celle-ci est plus élevée.
Combien de communes sont éligibles à la surtaxe des résidences secondaires ?
Environ 3 700 communes sont concernées, soit celles situées en zone tendue au sens de la taxe sur les logements vacants. Ce périmètre a été élargi par le décret du 25 août 2023.
La hausse de la taxe foncière est-elle soumise au même plafonnement ?
Oui. Les règles de plafonnement de l’article 1636 B septies s’appliquent également à la taxe foncière sur les propriétés bâties. En revanche, la taxe foncière n’est pas concernée par la majoration spéciale des résidences secondaires.
Puis-je être exonéré de la majoration sur ma résidence secondaire ?
Tout à fait. Trois situations ouvrent droit à exonération : contrainte professionnelle de résidence, hébergement durable en établissement de soins, ou inhabitabilité du logement pour cause étrangère à votre volonté. La demande s’effectue auprès du centre des impôts du lieu de situation du bien.
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a-t-elle fait baisser la pression fiscale ?
Non. La fiscalité directe locale payée par les propriétaires de résidences principales n’est plus basse que de 5% par rapport à son niveau de 2019, en raison de la flambée de la taxe foncière et de la revalorisation des valeurs locatives.
Quelle est la prochaine réforme à anticiper ?
La révision de la valeur locative cadastrale, initialement prévue pour 2026, est reportée à 2028. Elle s’appuiera sur les loyers constatés en 2025 et pourrait entraîner une hausse significative des bases d’imposition.
Sources
- Code général des impôts, article 1636 B septies – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006833118
- Direction générale des finances publiques, Éléments de référence nationaux de fiscalité directe locale – https://www.collectivites-locales.gouv.fr/finances-locales/elements-de-reference-nationaux-de-fiscalite-directe-locale
- Service-Public.fr, Taxe d’habitation sur les résidences secondaires – https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F42
- Économie.gouv.fr, La taxe d’habitation sur les résidences secondaires – https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impots-et-fiscalite/gerer-mes-impots-locaux/la-taxe-dhabitation-sur-les-residences-secondaires-comment-ca-marche
- Assemblée nationale, Question écrite n° 3526 – https://questions.assemblee-nationale.fr/q17/17-3526QE.htm
Vous hésitez à acquérir une résidence secondaire par crainte d’une hausse de la taxe d’habitation ? Consultez la liste des communes en zone tendue et comparez les taux applicables avant de vous engager. Une analyse fiscale préalable vous évitera les surprises à l’avis d’imposition.