Le vendeur en viager qui ne reçoit plus la rente de l’acquéreur expose à un risque financier en cas de demande de résolution de la vente. En effet, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209), que le vendeur devait restituer le bouquet, c’est-à-dire la première somme versée au jour de la signature de l’acte, à l’acquéreur défaillant. Cela même si le bouquet avait été versé plusieurs décennies plus tôt.
Les conséquences d’une défaillance de l’acquéreur
Dans l’acte de vente, il est généralement prévu que si l’acquéreur ne paie pas les rentes, la vente peut être résolue et les rentes versées restent acquises au vendeur en tant que sanction. De plus, l’acquéreur doit également s’acquitter des échéances impayées et des indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux, conformément à la décision de la Cour d’appel.
Cependant, la Cour de cassation a souligné que la cour d’appel avait omis de prendre en compte le bouquet, qui représente une partie significative de la valeur de la maison. Selon la Cour de cassation, la cour d’appel aurait dû juger que le bouquet restait acquis au vendeur en tant que dommages et intérêts dus par l’acquéreur. Dans le cas contraire, elle aurait dû ordonner au vendeur de restituer le bouquet, car la résolution de la vente implique l’annulation de tout ce qui a été fait et nécessite le retour des parties à leur état initial avant la signature du contrat.
Les conséquences financières pour le vendeur
Ainsi, en cas de résolution de la vente, l’acquéreur doit rendre la maison et, à moins de dispositions contraires dans le contrat, le vendeur doit rendre le montant du bouquet qu’il a initialement reçu. Cela peut être une mauvaise affaire pour le vendeur, car au lieu de trouver un accord avec l’acquéreur défaillant, il se retrouve dans l’obligation de rendre la moitié du prix du bien, correspondant au montant du bouquet.
Il est donc important pour les vendeurs en viager de prendre en compte cette possibilité de résolution de la vente et de bien évaluer les risques financiers associés. Il est également recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire spécialisé avant de signer un contrat de viager.
Les alternatives au viager
Face à ces éventuels risques, certains vendeurs peuvent se tourner vers des alternatives au viager. Parmi celles-ci, on retrouve notamment la vente à terme. Contrairement au viager, la vente à terme consiste à fixer dès le départ un prix de vente et une date de paiement intégral, sans rente viagère. Cela permet au vendeur de percevoir la totalité du montant de la vente à une date déterminée, sans se soucier des éventuelles défaillances de l’acquéreur.
Une autre alternative est la vente en nue-propriété. Dans ce cas, le vendeur garde l’usufruit du bien pendant une durée spécifique, généralement fixée en fonction de son espérance de vie. En échange de la nue-propriété, le vendeur reçoit la totalité du montant de la vente dès le départ. L’acquéreur ne pourra jouir pleinement du bien qu’à l’expiration de la période d’usufruit.
Les Ventes en Viager : Analyse des Risques Financiers et Alternatives Conseillées
Il est essentiel pour les vendeurs en viager de prendre en compte les possibles conséquences financières en cas de résolution de la vente. La décision de la Cour de cassation met en évidence le risque de devoir restituer le bouquet à l’acquéreur en cas de défaillance de sa part. Ainsi, il est conseillé de se tourner vers des alternatives, telles que la vente à terme ou la vente en nue-propriété, qui offrent une plus grande sécurité financière. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à sa situation.