Attaquer sa banque en justice pour un prêt immobilier excessif : un cas surprenant
La réalité peut parfois être surprenante, et c’est notamment le cas lorsqu’un couple décide d’attaquer sa banque en justice en raison d’un prêt immobilier jugé excessif. C’est ce qui est arrivé en décembre 2008 à un ménage qui a obtenu un prêt avec un taux d’endettement dépassant les 64%. À l’époque, il était encore possible de dépasser le seuil de 35% d’endettement, qui est désormais en vigueur depuis 2019. Incapable de rembourser son emprunt, le couple a décidé de porter plainte contre sa banque, BNP Paribas, en l’accusant de ne pas les avoir avertis des risques liés à cet endettement jugé excessif. Une situation pour le moins ironique, puisque François Villeroy de Galhau, actuel gouverneur de la Banque de France, était à la tête de la banque de détail de BNP au moment de l’octroi de ce prêt avec un taux d’endettement de 64%. Aujourd’hui, il affirme que le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35%, soulignant ainsi l’incohérence de la situation.
La justice tranche en faveur de la banque, mettant en avant le reste à vivre
En décembre 2021, la cour d’appel de Paris rend son verdict : les emprunteurs sont déboutés de leur demande. Cette décision est par la suite confirmée par la Cour de cassation en juillet 2023. Dans les deux cas, la raison invoquée par la justice est plutôt surprenante : le reste à vivre du couple, qui s’élevait entre 3500 et 3785 euros par mois (hors charges) selon les périodes, était jugé suffisant pour éviter le risque de surendettement, malgré un taux d’endettement de 64,2%. Ainsi, la justice montre que le reste à vivre est un élément plus important que le taux d’endettement, ce qui va à l’encontre de la règle en vigueur depuis quatre ans pour les emprunteurs immobiliers, selon laquelle le taux d’endettement prime sur le reste à vivre. Cette décision est une bonne nouvelle pour les futurs acheteurs, car cela met la pression sur la Banque de France. Comme le souligne Laurent Denis, avocat spécialisé en droit bancaire, cette décision n’ouvre pas la voie à une facilité d’obtention de crédit, mais elle crée une contrainte pour la Banque de France.
La Banque de France défend la règle des 35% d’endettement
Interrogée par Le Figaro, la Banque de France soutient que la règle des 35% d’endettement permet d’éviter les situations d’excès d’endettement des ménages. François Haas, en charge du Pôle de stabilité financière de la Banque de France, soulève une question pertinente : que se passerait-il si les normes HCSF (Haut conseil de stabilité financière) étaient supprimées et que le marché connaissait une reprise ? Selon lui, ces règles ne suivent pas le cycle immobilier, mais sont des mesures structurelles. Elles prévoient une flexibilité permettant de déroger aux règles en prenant en compte le reste à vivre des emprunteurs, mais cette flexibilité est peu utilisée. Il est donc possible que les banques aient besoin de temps pour s’adapter à ce dispositif de flexibilité, qui nécessite sans doute une meilleure explication.
Le crédit immobilier en perte de priorité pour les banques
Pour Olivier Lendrevie, cette décision de justice démontre que les autorités financières ont dépassé leurs prérogatives. Il estime que le mandat confié au HCSF vise à assurer la stabilité du système financier et non à décider si tel ou tel ménage peut obtenir un crédit immobilier. Selon lui, il revient aux banques de prendre une telle décision au cas par cas. Cependant, de nombreux banquiers confessent ne pas avoir d’autre choix que de se conformer à la règle des 35% d’endettement imposée par le HCSF. Les banques sont d’autant moins enclines à aller à l’encontre de leur autorité de contrôle et de cette règle étant donné que le crédit immobilier, habituellement un produit phare, est moins prioritaire dans un marché en baisse comme celui-ci. Les chiffres parlent d’ailleurs d’eux-mêmes : en août, les banques ont accordé seulement 9,9 milliards d’euros de crédit immobilier aux particuliers, soit une baisse de 55% depuis mai 2022, selon la Banque de France.
Conflit entre la règle des 35% d’endettement et le reste à vivre : pression sur la Banque de France pour revoir les règles de crédit immobilier
Cette affaire met en lumière un conflit entre la règle des 35% d’endettement et la notion de reste à vivre. Bien que la justice ait tranché en faveur de la banque en se basant sur le reste à vivre, cette décision crée une pression sur la Banque de France pour revoir ces règles qui limitent l’obtention de crédit immobilier. Les banques, quant à elles, sont contraintes de respecter scrupuleusement les recommandations du HCSF, même si le crédit immobilier est devenu moins prioritaire dans le contexte actuel. Il reste donc à voir si des ajustements seront faits pour permettre aux futurs acheteurs de réaliser leurs projets immobiliers.