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Tout savoir sur la défiscalisation immobilière en 2023

Vous souhaitez réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif ? Vous vous demandez quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière existants en 2023 et comment en profiter ? Cet article vous présente les principales solutions pour optimiser votre fiscalité grâce à l’immobilier, leurs conditions, leurs avantages et leurs inconvénients. Il vous donne également des conseils pratiques pour choisir le dispositif le plus adapté à votre profil et à vos objectifs. Enfin, il vous informe des évolutions prévues par la loi de finances pour 2023, notamment la création du Pinel + et la fin du Censi-Bouvard.

Les dispositifs Pinel et Pinel +

Le dispositif Pinel est l’un des plus connus et des plus utilisés pour la défiscalisation immobilière. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous achetez un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l’offre. Vous devez ensuite louer ce logement nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de 6 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans ou 21% pour 12 ans. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Le dispositif Pinel est en vigueur jusqu’en 2024, mais il sera scindé en deux à partir du 1er janvier 2023, avec des conditions fiscales différentes1 :

  • Pinel classique : les conditions sont inchangées mais les taux de réduction d’impôt sont dégressifs. Ils passeront à 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans ou 17,5% pour 12 ans.
  • Pinel + : maintien des taux antérieurs (12%, 18% ou 21%), si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou s’il respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Les critères précis seront définis par décret.

Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages : il permet de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus locatifs et de réduire ses impôts. Il offre également une certaine souplesse, puisque vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant (hors du foyer fiscal), ou revendre le bien après la période d’engagement. En revanche, il présente aussi des inconvénients : il implique un investissement important et un risque de vacance locative. Il faut aussi être attentif à la qualité du bien et à son emplacement, car tous les programmes neufs ne se valent pas.

Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages a remplacé le dispositif Cosse (ou Louer abordable) en 20222. Il s’adresse aux propriétaires qui mettent en location un logement ancien dans une zone tendue, sous certaines conditions. Il faut notamment signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui fixe le niveau de loyer et la durée d’engagement (6 ans minimum). Le loyer doit être inférieur au loyer médian du marché et le locataire doit avoir des ressources modestes. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.

Le dispositif Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le taux varie selon le niveau de loyer choisi par le propriétaire et selon qu’il a recours ou non à l’intermédiation locative. L’intermédiation locative consiste à confier la gestion du logement à une association agréée, qui se charge de trouver et d’accompagner le locataire. Les taux de réduction d’impôt sont les suivants2 :

Niveau de loyerSans intermédiation locativeAvec intermédiation locative
Très social30%85%
Social15%70%
Intermédiaire10%50%
Taux de réduction d’impôt 2023 dû au dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages présente l’avantage de favoriser l’accès au logement des ménages modestes, tout en offrant une incitation fiscale aux propriétaires. Il permet aussi de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, ainsi que d’une exonération de taxe foncière dans certaines communes. En revanche, il implique de respecter des plafonds de loyer et de ressources assez bas, ce qui peut limiter la rentabilité et la demande locative. Il faut aussi s’engager à louer pendant au moins 6 ans, ce qui réduit la flexibilité du propriétaire.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une extension du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Il concerne les logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, et qui ont signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement, soit concerner au moins deux des cinq postes suivants : toiture, murs, fenêtres, système de chauffage ou de production d’eau chaude, assainissement.

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, identique à celle du Pinel classique ou du Pinel + selon la date d’acquisition du logement. Les conditions de location sont également les mêmes que pour le Pinel : durée minimale de 6 ans, plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Le dispositif Denormandie présente l’avantage de soutenir la rénovation du parc immobilier ancien et la revitalisation des centres-villes, tout en offrant une réduction d’impôt aux investisseurs. Il permet aussi d’acquérir des biens à des prix plus attractifs que dans le neuf, et de bénéficier du déficit foncier pour les travaux. En revanche, il implique de réaliser des travaux importants et de respecter des normes techniques. Il faut aussi être vigilant sur la qualité du bien et sur son potentiel locatif, car certaines communes éligibles sont peu dynamiques.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Il existe d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, qui concernent des situations particulières ou des zones géographiques spécifiques. Voici un aperçu des principales solutions :

  • Le dispositif Girardin : il permet aux contribuables domiciliés en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer (DOM) de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils investissent dans un logement neuf situé dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou à Wallis-et-Futuna. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de 5 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le taux de réduction d’impôt varie selon la date de réalisation de l’investissement, la localisation du logement et le respect de la réglementation thermique. Il peut atteindre 38% du montant de l’investissement, plafonné à 2 448 € par mètre carré de surface habitable.
  • Le dispositif Malraux : il permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils réalisent des travaux de restauration complète d’un immeuble ancien situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Les travaux doivent être autorisés par le préfet et respecter les prescriptions architecturales. Le logement doit être loué nu, à usage autre que professionnel ou commercial, pendant une durée minimale de 9 ans. Le taux de réduction d’impôt est de 22% ou 30% selon la localisation du logement, dans la limite annuelle de 400 000 € de travaux.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : il permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils achètent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires ou EHPAD). Le logement doit être loué meublé, à usage non professionnel, pendant une durée minimale de 9 ans. Le taux de réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement, plafonné à 300 000 € par an. Le dispositif Censi-Bouvard prend fin le 31 décembre 2022.

Comment choisir son dispositif de défiscalisation immobilière ?

Comme vous pouvez le constater, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, qui répondent à des objectifs et des contraintes différents. Pour choisir le dispositif le plus adapté à votre situation, vous devez prendre en compte plusieurs critères :

  • Votre situation fiscale : selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), votre capacité d’épargne et votre horizon temporel, vous pourrez opter pour un dispositif plus ou moins avantageux et plus ou moins contraignant.
  • Votre stratégie patrimoniale : selon que vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires ou préparer votre retraite, vous pourrez privilégier un dispositif qui offre une meilleure rentabilité, une meilleure valorisation ou une meilleure sécurité.
  • Votre profil d’investisseur : selon votre appétence pour le risque, votre disponibilité et vos compétences, vous pourrez choisir un dispositif qui implique plus ou moins de gestion locative, plus ou moins de travaux et plus ou moins de contraintes réglementaires.
  • Votre zone géographique : selon la région où vous souhaitez investir, vous pourrez bénéficier ou non de certains dispositifs, qui sont réservés à des zones tendues, à des zones rurales ou à des zones outre-mer. Vous devrez aussi étudier le marché immobilier local, en termes d’offre, de demande, de prix et de rentabilité.

Pour vous aider à choisir votre dispositif de défiscalisation immobilière, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne, qui vous permettront d’estimer le montant de votre réduction d’impôt, le rendement de votre investissement et le gain net après impôt. Vous pouvez aussi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous accompagnera dans votre projet et vous proposera des solutions personnalisées.

Un moyen efficace de réduire ses impôts

La défiscalisation immobilière est un moyen efficace de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine. Il existe plusieurs dispositifs, qui présentent des avantages et des inconvénients selon votre situation et vos objectifs. Pour choisir le dispositif le plus adapté, vous devez comparer les différentes solutions, en tenant compte de votre situation fiscale, de votre stratégie patrimoniale, de votre profil d’investisseur et de votre zone géographique. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel, qui vous conseillera et vous orientera vers les meilleures opportunités.

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