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Analyse des prix réels de l’immobilier en Île-de-France, commune par commune.

Les transactions immobilières dans la région francilienne ont connu une baisse de 25 % au deuxième trimestre 2023, une tendance qui touche toutes les villes de la région, selon la chambre des notaires de Paris-Île-de-France. Cette situation a entraîné une augmentation de la durée de vente des biens, passant de un mois à trois mois et demi en moyenne à Neuilly. De plus, les acheteurs sont de plus en plus nombreux à négocier des baisses de prix jusqu’à 5 %. Ce phénomène concerne maintenant presque tout le marché immobilier.

La résistance des biens exceptionnels

Cependant, certaines propriétés exceptionnelles résistent à cette baisse. Par exemple, un appartement en rez-de-jardin de 186 m² avec 190 m² d’espace extérieur et un excellent DPE s’est récemment vendu à 2,7 millions d’euros à Neuilly. Les maisons avec jardin dans cette commune sont également protégées et se vendent entre 5 et 15 millions d’euros, selon Charles-Marie Jottras, président de Féau.

Des prix élevés dans les quartiers prisés

Les grandes artères de Neuilly, comme l’avenue Charles-de-Gaulle, conservent des prix proches de 10 000 €/m². Le quartier des Sablons et Saint-James, quant à eux, connaissent une demande toujours très forte et les prix des appartements sans défaut et bien situés oscillent entre 12 000 et 15 000 €/m². En revanche, les appartements avec défauts à Saint-Cloud sont estimés à 7 500 €/m². Toutefois, un duplex à Montretout de 170 m² avec une belle terrasse et une vue sur Paris s’est vendu à 13 000 €/m². A Boulogne-Billancourt, les prix ont baissé de 10 % en un an et ne dépassent plus les 9 000 €/m², même pour les biens sans défaut.

La baisse des prix due à la hausse des taux de crédit immobilier

La baisse des prix dans certaines communes s’explique en partie par la perte du pouvoir d’achat des acquéreurs, causée par la hausse des taux de crédit immobilier. En effet, les taux sont passés en un an de 1,82 % à 3,80 % en moyenne toutes durées confondues. Selon les courtiers, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a reculé de près de 20 % sur cette période. Pour débloquer le marché, les vendeurs doivent donc accepter de baisser les prix de 10 à 15 %. Les primo-accédants se font de plus en plus rares dans les agences, tandis que les secundo-accédants sont plus nombreux à payer comptant pour des biens en dessous de 250 000 €.

L’importance des performances énergétiques

Les performances énergétiques des logements sont devenues un critère essentiel pour les acheteurs, surtout s’ils ne sont pas investisseurs. Les logements classés F ou G sont souvent rejetés. Certains agents immobiliers recommandent aux vendeurs de réaliser des travaux afin de mettre en conformité les biens classés G avec les normes énergétiques. La décote sur le prix de ces logements peut atteindre 20 %.

Les maisons contrebalancent la baisse des prix des appartements

Les maisons résistent mieux à la baisse des prix des appartements. Selon la chambre des notaires de Paris-Île-de-France, le prix des maisons a reculé de seulement 1,9 % en moyenne sur un an, tandis que celui des appartements a baissé de 3,7 %. Par exemple, à Vincennes, le prix des appartements a reculé de 5,3 % pour atteindre 8 780 €/m², mais les maisons restent chères. Une villa classée F au DPE dans le centre-ville de Vincennes, d’une superficie de 200 m² sur deux étages avec 75 m² d’espace extérieur, se négocie autour de 1,9 million d’euros. De même, à Fontenay-sous-Bois, les maisons en lisière du bois de Vincennes se vendent régulièrement entre 8 000 et 9 000 €/m².

La baisse des transactions immobilières en Île-de-France se traduit par une augmentation de la durée de vente des biens et une multiplication des négociations. Les prix des appartements ont baissé dans plusieurs communes, tandis que les maisons résistent mieux à cette baisse. Les performances énergétiques des logements sont devenues un critère déterminant pour les acheteurs.

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