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La rénovation thermique rend le neuf moins coûteux que l’ancien dans certaines villes

Investir dans l’immobilier locatif : Comment la hausse des taux et le DPE impactent le marché

La hausse des taux d’intérêt et l’impact du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ont bouleversé le marché de l’investissement locatif. La plateforme d’investissement locatif Maslow.immo, spécialisée dans le neuf et l’ancien récent, constate que la volonté d’acheter des clients est toujours présente, mais que le budget a évolué en raison de la crise de financement et des faibles baisses de prix. Ainsi, les clients privilégient désormais l’emplacement, la facilité à louer et l’absence de travaux. Dans le cadre de l’investissement locatif, la rénovation thermique s’avère être un élément nécessaire pour continuer à mettre en location un logement sur le long terme.

Volonté d’acheter, mais budget modifié

Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, explique que les clients sont encore motivés pour acheter, mais que leurs préférences ont évolué. En effet, la crise de financement et les faibles baisses de prix les incitent à privilégier l’emplacement, la facilité à louer et l’absence de travaux. Les clients sont inquiets des travaux dans l’ancien, mais considèrent souvent que le neuf est hors de prix. Ainsi, Maslow constate que la volonté d’acheter est toujours présente, mais que les préoccupations budgétaires des clients sont désormais un facteur déterminant dans leurs décisions d’investissement.

Des coûts de construction stables et des programmes neufs disponibles

Alors que les coûts de construction ne devraient pas connaître de baisse significative dans un avenir proche, il est actuellement difficile de trouver des programmes neufs disponibles. Cependant, les promoteurs sont actuellement disposés à accorder des ristournes sur les programmes immobiliers neufs encore à vendre. Ainsi, même dans des conditions de marché considérées comme «normales», la rénovation de l’ancien peut représenter une part importante du prix total.

Des différences de prix notables entre l’ancien et le neuf

En agrégeant le prix de vente dans l’ancien, les frais de notaire, les frais de rénovation et la perte de surface, une étude réalisée par Maslow détermine que pour 7 villes – La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes, Annecy et Toulouse -, l’investisseur réalise des économies importantes en optant pour le neuf, les économies s’étalant de 28,24% à Lille à 1,44% à Toulouse. En revanche, à Clermont-Ferrand, Perpignan, Reims, Nîmes et Caen, les amateurs d’ancien économiseront davantage, jusqu’à plus de 20%, voire 30% dans la capitale auvergnate.

Des résultats issus d’une étude approfondie

Ces résultats sont issus d’une étude menée par l’agence immobilière en ligne Flatlooker, portant sur 1000 rénovations effectivement réalisées pour passer d’un DPE G à D. Cette étude prend en compte les travaux d’isolation, ventilation, chauffe-eau, chauffage, ainsi que la petite rénovation intérieure qui doit accompagner ces travaux, sans toutefois inclure de changements de cuisine ou de salle de bains. Le prix moyen de rénovation s’élève à 1029 €/m². Ce tarif représente une part significative du coût global de la rénovation dans les villes où l’immobilier ancien est le moins cher, montant jusqu’à 40% à Perpignan.

L’importance de viser la lettre D

L’investissement dans la rénovation pour passer de la lettre G à la lettre D est un choix clair pour assurer la sécurité et la lisibilité de l’investissement locatif. En effet, les logements de classe G seront interdits à la location en 2025, ceux de classe F en 2028, et ceux de classe E en 2034. Ainsi, viser la lettre D permet d’éviter les contraintes légales liées aux échéances futures, offrant une meilleure pérennité à l’investissement locatif.

Des résultats confirmés par la réalité du marché

Pierre-Emmanuel Jus souligne que les résultats de l’étude sont corroborés par des éléments récents. Trois des cinq villes figurant dans le Top 5 des communes les plus avantageuses pour le neuf sont passées en zone tendue (La Rochelle, Orléans et Bayonne). Cela confirme que le législateur reconnaît les difficultés sur ce marché, justifiant des loyers plus élevés. En revanche, les villes où l’ancien est beaucoup moins cher que le neuf, telles que Clermont-Ferrand, Reims ou Nîmes, connaissent une tension locative plus faible. Par exemple, Perpignan compte 42% de plus d’appartements de type 4 que Orléans, ce qui souligne la difficulté de trouver un locataire dans ces villes.

la hausse des taux d’intérêt et l’impact du DPE

Ils ont incontestablement modifié le paysage de l’investissement locatif. Les clients sont désormais plus sensibles aux coûts de rénovation et à l’importance de viser la lettre D pour assurer la pérennité de leur investissement. La comparaison entre l’immobilier ancien et neuf révèle des différences significatives de prix, soulignant l’importance de prendre en compte ces éléments dans les décisions d’investissement.

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