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Réparation des dommages dans le domaine de l’immobilier : la responsabilité complète d’un intervenant peut être engagée même en cas de faute mineure

La possibilité de demander la réparation intégrale d’un dommage à l’un des intervenants, même en cas de faute mineure, a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 5 juillet 2023. Cette décision a été prise lors d’un procès opposant des consommateurs mécontents à un chauffagiste. Après avoir installé un nouveau système de chauffage à granulés de bois et un ballon d’eau chaude, les clients se sont plaints d’un mauvais chauffage et d’une absence d’eau chaude.

La responsabilité du mauvais fonctionnement de l’installation a été attribuée à une mauvaise manipulation des granulés de bois par le livreur, selon l’expertise. En effet, lors du chargement et de la livraison, les granulés de bois ont été détériorés, créant ainsi des particules fines qui obstruent le système. L’expert a estimé que le chauffagiste aurait dû attirer l’attention de ses clients sur ce risque, leur permettant ainsi de veiller à des conditions de livraison optimales. Néanmoins, la responsabilité du chauffagiste avait été limitée à seulement 10% du préjudice par une cour d’appel.

Dans son arrêt, la Cour de cassation a souligné que le chauffagiste avait une obligation d’exécution parfaite de sa prestation. Étant donné que cette obligation n’a pas été respectée et que le chauffagiste a contribué, même de manière minime, à la réalisation du dommage, les clients pouvaient donc demander une indemnisation totale. En effet, toute personne ayant une obligation peut être condamnée à payer l’intégralité de dommages si elle ne remplit pas entièrement son engagement, à moins qu’elle ne puisse prouver qu’elle a été empêchée par un événement de force majeure, extérieur, imprévisible et irrésistible.

La responsabilité des intervenants dans le domaine de l’immobilier

Cette décision de la Cour de cassation met en lumière la responsabilité des intervenants dans le domaine de l’immobilier. En effet, que ce soit dans le cadre de la construction, de la rénovation ou de l’entretien d’un bien immobilier, les différents professionnels impliqués ont une obligation d’exécution parfaite de leur prestation.

Cette obligation s’applique notamment aux chauffagistes, aux plombiers, aux électriciens, aux architectes, aux maîtres d’œuvre, aux constructeurs, etc. Par conséquent, en cas de dommages causés par une mauvaise exécution de leur part, les propriétaires ou les consommateurs mécontents ont le droit de demander une réparation intégrale du préjudice subi.

La réparation intégrale comme principe de base

Le principe de base en matière de réparation des dommages est la réparation intégrale. Selon ce principe, la personne ayant subi un dommage a le droit de demander à l’intervenant responsable une indemnisation couvrant l’intégralité du préjudice.

Cependant, il faut noter que ce droit à la réparation intégrale n’est pas absolu et peut être limité dans certaines situations particulières. Par exemple, si la personne responsable peut prouver qu’elle a été empêchée d’exécuter parfaitement sa prestation en raison d’un événement de force majeure, sa responsabilité peut être atténuée.

Dans le cas de l’arrêt rendu par la Cour de cassation, le chauffagiste n’a pas pu démontrer qu’il avait été empêché d’exécuter parfaitement sa prestation en raison d’un événement de force majeure. Par conséquent, sa responsabilité a été engagée et les clients ont eu le droit de demander une indemnisation intégrale du dommage subi.

L’importance de l’expertise dans la détermination de la responsabilité

La détermination de la responsabilité dans les cas de dommages immobiliers repose souvent sur une expertise réalisée par un professionnel du domaine. Cette expertise permet d’établir les causes du dommage ainsi que la responsabilité des différents intervenants.

Dans le cas de l’arrêt rendu par la Cour de cassation, l’expertise a permis de mettre en évidence la responsabilité du livreur de granulés de bois dans le mauvais fonctionnement du système de chauffage. En effet, la mauvaise manipulation des granulés de bois lors du chargement et de la livraison a entraîné la détérioration de ces derniers, créant ainsi des particules fines qui obstruaient le système.

L’expertise a également souligné que le chauffagiste aurait dû attirer l’attention de ses clients sur ce risque, afin qu’ils puissent veiller à des conditions de livraison optimales. En n’agissant pas de la sorte, le chauffagiste a contribué à la réalisation du dommage, même de manière minime.

Par conséquent, il est essentiel de faire appel à un expert dans les situations de dommages immobiliers, afin d’établir de manière précise les responsabilités de chacun. Cette expertise permet aux personnes ayant subi un préjudice de demander une réparation intégrale à l’intervenant responsable, conformément au principe de base en matière de réparation des dommages.

Conclusion

La Cour de cassation a confirmé que la réparation intégrale d’un dommage peut être demandée à un intervenant, même en cas de faute mineure. Dans le domaine de l’immobilier, les différents professionnels impliqués ont une obligation d’exécution parfaite de leur prestation, et leur responsabilité peut être engagée en cas de dommages causés par leur mauvaise exécution.

Le principe de réparation intégrale est la base de la responsabilité des intervenants immobiliers, mais il peut être limité dans certaines situations particulières, notamment en présence d’un événement de force majeure. L’expertise réalisée par un professionnel du domaine est essentielle pour déterminer les responsabilités et permettre aux personnes ayant subi un préjudice de demander une réparation intégrale.

Il est donc important de faire valoir ses droits en cas de dommages immobiliers et de contacter un professionnel du droit pour obtenir des conseils juridiques adaptés à sa situation particulière.

Découvrez la Fondation Simone et Cino del Duca lors des Journées européennes du patrimoine

Le samedi 16 septembre, les curieux auront la chance de visiter la Fondation Simone et Cino del Duca, située dans l’hôtel Emile Péreire à Paris, en bordure du parc Monceau. Cet événement exceptionnel est organisé à l’occasion des Journées européennes du patrimoine, et l’entrée sera libre sans réservation, de 9h à 18h. Pour les passionnés d’histoire et de patrimoine, cette visite promet d’être un véritable voyage dans le temps.

Un hôtel particulier au nom évocateur

L’hôtel Emile Péreire, où est installée la Fondation Simone et Cino del Duca, est un véritable témoignage de l’architecture du Second Empire à Paris. Construit entre 1879 et 1881 pour Emile II Péreire, fils d’Emile Péreire, financier et homme d’affaires célèbre pour sa participation aux grands travaux d’Haussmann, cet hôtel particulier est chargé d’histoire. D’ailleurs, il offre une vue imprenable sur sa curieuse façade mêlant divers styles architecturaux.

Le parc Monceau, un quartier prestigieux

Le parc Monceau, dont la création est notamment attribuée aux frères Péreire, est l’un des quartiers les plus prisés de la bourgeoisie parisienne du 19e siècle. En bordure de ce magnifique parc, plusieurs hôtels particuliers ont été édifiés, dont celui des Cernuschi et des Camondo, qui abritent aujourd’hui des musées. Les Menier, célèbre dynastie du chocolat, ont quant à eux fait construire leur demeure juste à côté de l’hôtel Péreire. La visite de la Fondation Simone et Cino del Duca sera l’occasion de découvrir cet environnement prestigieux, emblématique du Paris haussmannien.

Un puits de lumière monumental

L’hôtel Emile Péreire est célèbre pour son puits de lumière monumental, conçu par l’architecte William Bouwens van der Boyen. Sa verrière élégante diffuse une douce lumière jusqu’au grand hall du rez-de-chaussée, offrant ainsi une ambiance chaleureuse et unique. Les visiteurs auront également accès aux différentes salles de la Fondation, où ils pourront en apprendre davantage sur la vie du couple de philanthropes et découvrir le fonctionnement de cette institution. La Fondation Simone et Cino del Duca distribue chaque année deux millions d’euros de prix, de subventions et d’encouragements à des artistes, des scientifiques, des écrivains et des archéologues.

Une visite enrichissante et culturelle

La visite de la Fondation Simone et Cino del Duca promet d’être une expérience enrichissante et culturelle pour tous les curieux qui s’y rendront. En plus de découvrir les somptueux espaces de l’hôtel Emile Péreire, les visiteurs auront l’occasion de plonger dans l’histoire d’une fondation philanthropique de renommée internationale. La bibliothèque, la salle du conseil et le grand salon avec sa terrasse donnant sur le parc Monceau offrent une atmosphère unique, propice à la réflexion et à l’émerveillement.

Ne manquez pas cette occasion unique de visiter la Fondation Simone et Cino del Duca lors des Journées européennes du patrimoine. Une expérience culturelle inoubliable vous attend au cœur de Paris, dans un environnement historique et prestigieux. Venez découvrir l’hôtel Emile Péreire, témoin d’une époque révolue, et plongez dans l’univers captivant de la philanthropie et de la culture.

Les précautions à prendre lors de l’achat d’une maison

Lorsqu’un acheteur envisage d’acquérir une maison, il doit être attentif aux éventuels dégâts qui auraient été indemnisés par l’assureur du précédent propriétaire, mais qui n’auraient pas été réparés. En effet, il peut arriver que l’assureur refuse de prendre en charge ces réparations si elles s’aggravent quelques années après l’achat, comme l’a récemment rappelé un arrêt de la Cour de cassation rendu le 6 juillet.

Le cas particulier des fissures dues à la sécheresse

Dans cette affaire, une propriétaire de bâtiments de ferme avait constaté des fissures sur ses biens, qu’elle attribuait à la sécheresse. Elle avait alors déclaré ce sinistre à son assureur, Aviva. Cependant, la compagnie d’assurance soutenait que le précédent propriétaire avait déjà été indemnisé pour des fissures survenues lors d’une sécheresse survenue 15 ans plus tôt. Selon Aviva, l’aggravation du dommage n’était pas un nouveau sinistre, mais simplement la conséquence de la négligence du précédent propriétaire.

Le litige entre la propriétaire et l’assureur

La propriétaire contestait la décision de la cour d’appel d’Agen rendue le 9 février 2022. Elle affirmait que l’assureur était tenu d’une obligation particulière d’information et de conseil envers toute personne souhaitant souscrire un contrat d’assurance. Selon elle, Aviva aurait donc dû lui signaler l’existence du sinistre antérieur lors de la conclusion du contrat.

La position de la Cour de cassation

Cependant, les juges ont estimé que cette information n’était pas une information légale obligatoire pour un assureur. Selon la Cour de cassation, la cour d’appel d’Agen avait validement jugé qu’Aviva n’était pas tenue d’informer la propriétaire du sinistre antérieur à la souscription du contrat, dès lors que l’assureur avait indemnisé les désordres sans avoir à contrôler leur utilisation. En d’autres termes, une fois l’indemnité payée et le dossier clos, l’assureur n’avait pas l’obligation d’informer le nouvel assuré d’un sinistre antérieur.

Absence de faute de l’assureur selon les juges

En conséquence, la Cour de cassation a conclu que la cour d’appel avait pu en déduire l’absence de faute de la part de l’assureur, en se basant sur les constatations qui rendaient inopérante toute recherche sur un éventuel retard dans la délivrance de l’information. Ainsi, la plaignante a été déboutée de sa demande.

Les précautions à prendre lors de l’achat d’une maison

Cet arrêt met en lumière l’importance pour les futurs propriétaires de prendre des précautions lors de l’achat d’une maison. Il est essentiel de bien se renseigner sur l’historique des sinistres et des réparations effectuées par le précédent propriétaire. Il est également recommandé de faire réaliser un diagnostic complet de l’état du bien par un professionnel qualifié. Enfin, il est crucial de lire attentivement les clauses du contrat d’assurance habitation avant de le signer, afin de vérifier notamment les exclusions de garantie et les éventuelles limitations de prise en charge des réparations.

Location en France : la demande continue d’augmenter malgré la raréfaction de l’offre

Louer un logement en France était déjà un défi, mais aujourd’hui, cela devient encore plus difficile. Avec la hausse des taux de crédit immobilier, de plus en plus de ménages n’ont pas les moyens de devenir propriétaires. Par conséquent, ils sont condamnés à rester locataires, renforçant ainsi la concurrence sur le marché locatif. Cette situation est principalement due à des événements de la vie, tels que le divorce, qui poussent certains propriétaires à se rabattre sur des logements plus petits, selon Ivan Thiébault, responsable de la data chez Locservice, une société spécialisée dans la location entre particuliers. En conséquence, la demande de logements à louer ne cesse d’augmenter.

Une offre de logements de plus en plus rare

En parallèle, l’offre de logements à louer se fait de plus en plus rare. En effet, de nombreux propriétaires préfèrent vendre leur bien classé F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), plutôt que de réaliser les travaux nécessaires pour le mettre aux normes énergétiques. Cette tendance contribue à accroître la tension locative sur le marché. Les données de Locservice confirment cette réalité : en moins d’un an, les loyers ont augmenté dans la plupart des villes analysées, à l’exception de Strasbourg (-1%) et Caen (-0,4%). Bordeaux est la ville la plus touchée par cette hausse (+8,1%). Les autres communes enregistrent des augmentations variant entre +3% et +6%.

Les villes les plus touchées par la tension locative

Parmi les villes où la tension locative est la plus forte, on retrouve en tête Rennes et Lyon, connues pour leur importante population étudiante. Ces deux villes ont enregistré plus de 10 demandes pour une seule offre de logement, selon Locservice. Pour évaluer la situation, il est considéré que l’indice atteint un niveau difficile lorsque le ratio est de 2,5 demandes, et une pénurie lorsque le ratio atteint 6 demandes. Un résultat surprenant est à noter : Angers se classe quatrième juste devant Paris en termes de tension locative. Cette ville se distingue par des loyers abordables (534 euros en moyenne). Ivan Thiébault souligne que « avec Rennes, Angers est la ville où l’indice de tension locative a le plus augmenté ces derniers mois ». Il ajoute également que les étudiants sont particulièrement touchés par cette situation, de nombreux d’entre eux étant contraints de dormir dans leur voiture ou de trouver un hébergement chez des amis faute de logement ou de possibilités de louer un Airbnb.

Les grandes métropoles en difficulté

En revanche, quatre grandes métropoles – Paris, Toulouse, Nice et Marseille – ont vu leur attractivité diminuer pendant la crise du Covid et peinent à s’en remettre, à l’exception de Paris qui se classe cinquième en termes de tension locative. Ivan Thiébault explique que « Toulouse a souffert des difficultés du marché aéronautique, ce qui a entraîné une baisse de la demande de logements ». Nice, quant à elle, a une mauvaise réputation auprès des jeunes locataires, en plus d’avoir des loyers élevés. Marseille, enfin, n’est pas perçue comme une ville suffisamment sûre. Bien que la tension locative soit moins forte dans ces quatre villes, les loyers restent élevés, entre 600 et 900 euros en moyenne, hors Paris. Pour trouver des tarifs plus abordables, il faut se tourner vers des villes telles que Saint-Étienne, Amiens ou Le Havre, où la demande est plus faible. Cependant, Ivan Thiébault craint que la tension locative ne s’aggrave avec la recrudescence des logements Airbnb et la rareté croissante de l’offre de location à long terme.

Construire au-dessus du périphérique parisien : le défi de « Hosta »

Entre fascination et effroi. Construire au-dessus du périphérique parisien un bâtiment d’habitation de sept étages destiné à accueillir un foyer de jeunes travailleurs, le pari peut sembler insensé. Au-delà des défis techniques pour un tel chantier se posent les questions de la gestion du bruit, de la pollution, de la sécurité sous le bâtiment. Pourtant, ce projet baptisé «Hosta», lauréat du concours «Inventons la Métropole du Grand Paris» en 2017 figure parmi les rares programmes en voie d’achèvement au-dessus de cette autoroute urbaine.

Le projet « Hosta » : un chantier ambitieux

L’étude et le développement étalé sur 3 ans ont été particulièrement longs, mais le chantier a désormais fière allure et affiche une livraison prévue dans 8 mois, au 2e trimestre 2024. L’endroit accueillera 113 logements (studios et 2 pièces) pour un foyer de jeunes travailleurs ainsi que 2 commerces en rez-de-chaussée, le tout ayant été vendu au bailleur social parisien RIVP. C’est l’agence Hardel Le Bihan qui a conçu les lieux, réalisés par Woodeum (spécialiste de la construction bois, filiale du groupe Altarea). Au-delà de l’aspect décarboné d’une construction en bois dans un univers particulièrement pollué, le bois était surtout le seul matériau employable dans ce genre de projet au vu de sa légèreté.

Cinq fois plus léger que le béton

«Si ce projet, contrairement à d’autres, a pu se faire sur le périphérique, c’est parce que nous nous appuyons sur l’existant: une ancienne dalle de stockage de matériaux de la Ville de Paris», explique Julien Pemezec, directeur général de Woodeum. Un atout, quand il est apparu que certaines nouvelles constructions risqueraient de concentrer et accroître la pollution. Mais aussi une difficulté: cette dalle était prévue pour supporter un poids assez faible, d’où une chasse impitoyable aux kilos superflus. «Nos panneaux de bois massifs lamellés croisés (CLT) sont cinq fois plus légers que le béton», rappelle Julien Pemezec.

Une intégration réussie et une nouvelle vision du périphérique

C’est ainsi que ce projet a pu se monter, d’autant qu’il se proposait de reboucher un «trou béant» séparant Paris de Vanves (une résidence étudiante et des équipements à vocation culturelle et sportive vont également être construits à proximité), ce qui a été bien accueilli par la population locale. Reste à rendre vivable, un lieu qui n’a pas été pensé pour cela. «Il y a clairement une volonté reconquérir cet espace et de montrer et d’indiquer que c’est aux routes de réduire leur intensité, explique l’architecte Cyrille Le Bihan. Ce face-à-face entre un bâtiment d’habitation et le périphérique surprend mais il traduit le sens de l’Histoire et une volonté politique.»

Des précautions architecturales indispensables

D’un point de vue pratique, il a aussi fallu s’entourer de nombreuses précautions. «Dans ce contexte très dur et ingrat, il a fallu mettre en œuvre une façade épaisse avec une double peau d’un mètre sur les côtés Est, Nord et Sud du bâtiment pour des questions d’acoustique et d’isolation», explique l’architecte Mathurin Hardel. Au passage, les planchers ont également été épaissis pour limiter la propagation du bruit entre les étages. Quant à la quatrième façade, c’est la seule qui donne directement sur le périphérique. Pour d’évidente raison de sécurité, il n’y aura pas ici de fenêtres qui s’ouvrent contrairement aux trois autres côtés du bâtiment. Cette partie fera office d’espaces communs sur quelques mètres promettant un curieux face-à-face entre locataires et automobilistes. Les architectes promettent d’ailleurs de soigner l’aménagement de cette partie avec un peu de mobilier qui sera particulièrement visible depuis l’axe routier. Dernier point d’attention: la résistance aux intempéries dans cet environnement si particulier. Après de longues réflexions, c’est finalement l’acier Corten qui a été retenu pour habiller les zones non vitrées. Cet acier dont on a forcé la corrosion est en effet réputé pour sa très grande résistance.