Un propriétaire réalisant des travaux est responsable des vices cachés
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que tout propriétaire, qu’il soit professionnel ou non, assumerait les responsabilités d’un professionnel en cas de défauts découverts ultérieurement. La Cour a refusé une nouvelle fois, en se fondant sur le code civil, que l’auteur des travaux avant la vente puisse invoquer son amateurisme et affirmer son ignorance des défauts (Cass. Civ 3, 19.10.2023, S 22-15.536).
Responsabilité du vendeur pour les travaux défectueux
Dans la pratique, les notaires incluent dans les actes de vente une clause par laquelle l’acquéreur renonce à tout recours en cas de découverte ultérieure d’un vice caché. Cependant, dans le cas où le vendeur a lui-même réalisé des travaux défectueux (provoquant par exemple des fuites), la Cour de cassation a jugé que le vendeur est assimilé au constructeur ou maître d’œuvre, et est présumé avoir connaissance de ces défauts. Par conséquent, dans de tels cas, le vendeur ne peut pas bénéficier de la clause de renonciation de l’acquéreur.
Responsabilité des vices cachés
La SCI qui a vendu la maison dans ce cas spécifique avait effectué les travaux défectueux. Bien que les membres associés ou gérants de la société aient changé, elle demeure responsable des vices cachés car elle est présumée les connaître, à moins de prouver le contraire. En 2016, la Cour de cassation avait rendu un jugement stipulant que la connaissance des défauts ne pouvait pas être variable en fonction de la compétence de l’auteur des travaux.
Les responsabilités du propriétaire en cas de travaux défectueux
Il est important pour tout propriétaire effectuant des travaux de comprendre ses responsabilités en cas de défauts ultérieurs. La décision de la Cour de cassation souligne que le statut professionnel ou non du propriétaire n’exonère pas celui-ci de la responsabilité des vices cachés. Il est donc essentiel de prendre conscience que se livrer à des travaux immobiliers implique la prise en charge des éventuels défauts qui pourraient apparaître par la suite.
La clause de renonciation de l’acquéreur
La pratique courante voudrait que les notaires ajoutent une clause dans les actes de vente, selon laquelle l’acquéreur renonce à tout recours en cas de découverte ultérieure d’un vice caché. Cependant, cette clause ne s’applique pas dans le cas où le vendeur a lui-même réalisé des travaux défectueux. La Cour de cassation a clairement établi que dans de telles situations, le vendeur est présumé avoir connaissance des défauts et ne peut donc bénéficier de la clause de renonciation de l’acquéreur.
Responsabilité des vices cachés pour la SCI vendeuse
La SCI qui a vendu la maison concernée par cette affaire reste responsable des vices cachés, même si les membres associés ou gérants ont changé. La Cour de cassation a souligné que la société est présumée avoir connaissance des défauts, à moins de prouver le contraire. En effet, la connaissance des défauts ne peut être variable en fonction de la compétence de l’auteur des travaux, comme l’a établi la Cour en 2016.
La décision de la Cour de cassation
Il rappelle aux propriétaires, qu’ils soient professionnels ou non, leurs responsabilités concernant les vices cachés découlant de travaux réalisés. Il est essentiel de comprendre que le statut professionnel ou non du propriétaire ne change pas sa responsabilité vis-à-vis des éventuels défauts liés aux travaux effectués. Ainsi, il est crucial de prendre en compte ces implications lors de la réalisation de travaux immobiliers, afin d’éviter des problèmes juridiques à l’avenir.