Immobilier Loi Défiscalisation

Crise du logement au Pays basque : l’expropriation d’un immeuble à l’abandon

Depuis plusieurs mois, le Pays basque est confronté à une crise du logement particulièrement sévère, poussant notamment la région à rejoindre récemment le dispositif de l’encadrement des loyers. Cette crise a des répercussions à Bayonne, la capitale de la région. Un immeuble abandonné depuis plus de 10 ans en plein centre-ville fait polémique. Situé face à la cathédrale de la ville, dans un secteur touristique, il prive la cité de logements et gâche le paysage. Dans ce contexte, la municipalité a lancé une procédure d’expropriation sur cet immeuble, comme l’a rapporté le quotidien Sud-Ouest, sur la base d’une valeur nulle, en raison de sa dangerosité pour les passants et le voisinage, notamment en raison d’un effondrement partiel de sa toiture à l’été 2022. Certains copropriétaires ayant investi leurs économies dans ce bâtiment sont confrontés à une situation financière difficile, devant rembourser 1100 euros de crédit par mois jusqu’en 2034.

Une situation complexe

Au départ, l’immeuble faisait partie d’une opération immobilière utilisant le dispositif de la loi Malraux, offrant des avantages fiscaux pour la rénovation de biens à caractère historique situés en zone éligible. Cependant, un incendie dans un bâtiment voisin fin 2011 a endommagé l’immeuble, nécessitant l’intervention des pompiers qui ont dû noyer la structure sous une grande quantité d’eau. Cette remise en état aurait occasionné un surcoût d’un million d’euros, mettant fin à l’opération. En 2017, l’affaire s’est retrouvée sur le terrain judiciaire.

Depuis lors, l’affaire est bloquée au niveau juridique, les copropriétaires ne parvenant pas à s’entendre sur la marche à suivre. Un arrêté de mise en sécurité a prescrit la démolition complète de l’immeuble depuis le 16 janvier 2023. Mais pour que la Ville devienne propriétaire des lieux, l’expropriation doit être validée par le préfet. Les trois copropriétaires qui souhaitaient mener des travaux comptent se mobiliser et utiliser toutes les voies de recours juridiques disponibles. Du côté de la mairie, on ne cache pas sa volonté de démolir l’immeuble dès que possible. Le directeur des services techniques de Bayonne souhaite installer quatre logements sociaux dans l’immeuble rebâti.

La crise du logement au Pays basque, et en particulier à Bayonne

C’est un enjeu majeur pour les autorités locales ! La situation de l’immeuble abandonné depuis plus de 10 ans en plein centre-ville met en lumière les défis auxquels la municipalité est confrontée. L’impact sur les copropriétaires qui ont investi dans ce projet immobilier est également important, laissant entrevoir une situation financière difficile pour certains d’entre eux. En mobilisant les ressources nécessaires et en faisant appel à toutes les voies de recours disponibles, la municipalité et les propriétaires concernés pourraient parvenir à une résolution positive, tout en palliant à la crise du logement dans la région.

La servitude de prospect et ses conséquences sur l’immobilier

Lors d’un achat immobilier, il est important de prêter attention à la « servitude de prospect », un aspect peu connu qui peut avoir un impact significatif sur la propriété. En effet, cette servitude peut permettre au voisin de faire démolir toute nouvelle construction, comme l’a confirmé la Cour de Cassation dans une décision récente.

Origine et nature de la servitude de prospect

La servitude de prospect est souvent le résultat d’une convention ancienne entre les précédents propriétaires. Elle est destinée à préserver les vues en interdisant toute construction qui les détériorerait. Il s’agit d’une préoccupation légitime pour de nombreux propriétaires, notamment pour ceux qui possèdent des biens avec une belle vue sur la mer ou sur d’autres paysages pittoresques.

Un exemple concret : la piscine qui obstrue la vue sur la mer

Dans un cas récent, le propriétaire d’une maison ayant vue sur la mer a reproché à son voisin la construction d’une piscine. Il a fait valoir l’existence d’une servitude de prospect, mentionnée dans le titre de propriété de chaque partie, qui interdit toute construction, aménagement, ou plantation situés entre l’alignement des maisons et la mer.

La démolition comme seule sanction

Le voisin qui a construit la piscine a plaidé que la démolition de celle-ci et de la terrasse serait une mesure disproportionnée. Il a fait remarquer que ces équipements n’obstruent absolument pas la vue dont bénéficie le plaignant. Cependant, la cour d’appel a observé que l’obstruction de la vue n’est pas nécessaire pour se plaindre, et que la démolition est la sanction de la transgression d’un droit sur un immeuble.

La Cour de Cassation a confirmé cet argument en précisant que le plaignant est en droit d’obtenir la remise en état des lieux même s’il n’a subi aucun préjudice.

L’importance de connaître ses droits

Cette affaire met en lumière l’importance pour les propriétaires immobiliers de bien comprendre les servitudes qui peuvent affecter leur bien. Il est essentiel de prendre en compte ces aspects lors de l’acquisition d’une propriété et de s’assurer que les droits de prospect sont clairement définis.

La consultation d’un expert en immobilier et en droit de la propriété peut s’avérer essentielle pour éviter les litiges et les frais inattendus liés aux servitudes de prospect. En effet, une analyse approfondie de la documentation juridique peut aider à prévenir des situations désagréables telles que celle mentionnée dans cet article.

Une baisse de 1,8% des prix de l’immobilier ancien au troisième trimestre

Selon l’indice Notaires-Insee, les prix de l’immobilier ancien ont enregistré une baisse de 1,8% au troisième trimestre par rapport à l’année précédente, marquant ainsi une première depuis 2015. Cette baisse constitue un net coup de frein par rapport à la hausse continue observée depuis la fin de l’année 2015, notamment lorsque celle-ci dépassait les 6% par an depuis la mi-2022. Pour illustrer ce phénomène, on peut observer une progression de +6,8% au deuxième trimestre 2022, suivie d’une diminution à 6,4%, 4,6% et 2,7%, puis de 0,5% au deuxième trimestre. Cette tendance à la baisse s’explique essentiellement par la flambée des taux d’intérêt, qui a eu pour effet de renchérir le coût des crédits et de freiner ainsi la progression des prix. En somme, les prix ont enregistré une chute de 1,8% sur un an au troisième trimestre.

Une baisse de la hausse des prix et une diminution des transactions

La baisse des prix de l’immobilier ancien s’accompagne d’une diminution significative du nombre de transactions, qui est un indicateur de l’activité du marché. En effet, le nombre de transactions avait atteint un record absolu en 2021, mais il continue actuellement de reculer rapidement. Pour l’ensemble de la France, à l’exception de Mayotte, le nombre de transactions est passé sous la barre du million, se chiffrant à 928 000 au troisième trimestre, contre 1 million fin juin. Cette baisse a également eu un impact sur les prix, qui ont diminué de 1,6% pour les maisons et de 2% pour les appartements. En Île-de-France, les prix des logements anciens ont fortement diminué au troisième trimestre, affichant une baisse de -5,3%, après -3,1% au deuxième trimestre.

Une baisse tirée par les maisons

La baisse des prix de l’immobilier ancien est principalement tirée par les maisons, dont les prix franciliens ont enregistré une diminution de 5,4%, tandis que ceux des appartements ont reculé de 5,3%. Cette tendance à la baisse est observée aussi bien pour la petite couronne (-6%) que pour la grande couronne (-4,0%). En province, pour la première fois depuis 2015, les prix des logements anciens connaissent une baisse sur un an, se chiffrant à -0,5% au troisième trimestre, après une hausse de +1,8%. Cette baisse est principalement due à la diminution des prix des maisons (-1% après +1,3%), alors que les prix des appartements continuent d’augmenter légèrement (+0,5% après +2,8%).

Les chiffres publiés par l’indice Notaires-Insee

Il indiquent une diminution des prix de l’immobilier ancien au troisième trimestre, conjuguée à un ralentissement notable du nombre de transactions. Cette baisse est observée à la fois en Île-de-France et en province, et est principalement tirée par une diminution des prix des maisons. Ces tendances sont importantes à prendre en compte pour les acteurs du marché immobilier, dans la mesure où elles influent sur la dynamique globale du secteur. Il sera intéressant d’observer l’évolution future de ces indicateurs, et les éventuels ajustements qu’ils pourraient impliquer pour les stratégies des différents acteurs du marché.

Un couple de propriétaires sort victorieux d’une bataille juridique contre la préfecture de police d’Île-de-France concernant la location de leur petit appartement, situé rue d’Amsterdam, dans le 8e arrondissement de Paris. La préfecture avait estimé que le logement était trop exigu pour être loué, mais la justice a jugé autrement.

La superficie contestée

La source du conflit réside dans le fait que le couple possède deux lots, l’un de 7,2 m² et l’autre de 5,80 m², qui ont été réunis en un seul logement par l’ouverture d’un passage. Pour être loué, un studio doit avoir une superficie habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m. La préfecture de police d’Île-de-France a réfuté la combine du couple, considérant que malgré les travaux effectués, les deux lots « formaient deux pièces distinctes » dont chacune était « d’une superficie insuffisante ». De plus, l’Agence régionale de santé (ARS) d’Île-de-France a estimé que la hauteur sous plafond de 1,80 mètre « ne respectait pas la hauteur minimale » exigée par le règlement sanitaire départemental de Paris.

Le jugement en faveur des propriétaires

Cependant, la justice a donné raison au couple de propriétaires. Selon le tribunal administratif de Paris, une fois les deux lots réunis, la superficie du bien s’est avérée suffisante: un peu plus de 10 m² pour un volume de 25,7 m3 avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20. De plus, des aménagements ont été effectués pour rendre le logement habitable, comprenant une salle d’eau, une douche, un lavabo, un sèche-serviettes électrique, un chauffage électrique et un accès aux toilettes communs sur le palier, ainsi qu’un coin cuisine, équipé d’un évier, d’un système d’aération fonctionnel et d’un vasistas doté d’un volet roulant électrique.

Contestation du préfet

Le préfet avait soulevé l’absence d’un système de ventilation dans la salle d’eau et le manque de fenêtres, remettant ainsi en question l’habitabilité du logement. Cependant, le tribunal a réfuté ces points, en affirmant que le logement était suffisamment équipé pour assurer une ventilation adéquate et qu’un vasistas dans la cuisine permettait également d’assurer une aération correcte. La justice a également statué que le préfet avait commis une « erreur d’appréciation » en interdisant la location du logement, et a condamné l’État à verser 1500 euros aux propriétaires pour leurs frais de justice. De plus, les propriétaires ont la possibilité de déposer un nouveau recours contre l’administration pour être indemnisés de leur perte de loyers.

Sur la location des logements

Cette affaire met en lumière les critères stricts fixés par la loi concernant la location des logements, en particulier à Paris où la demande de logements est particulièrement élevée. Elle souligne également l’importance des aménagements et équipements nécessaires pour rendre un logement habitable, ainsi que la nécessité de respecter les normes officielles en matière de superficie et de hauteur sous plafond.

Les lois encadrant la location de logements en France sont conçues pour protéger les locataires et garantir des conditions de vie décentes. Cependant, cette affaire met en évidence la nécessité pour les propriétaires de comprendre et de respecter ces lois, tout en s’assurant que leurs biens répondent aux normes prévues par la législation. La victoire de ce couple de propriétaires souligne l’importance de faire valoir ses droits dans des situations où l’interprétation des règlementations est en jeu.

Interdiction de la location des passoires thermiques sur les plateformes touristiques

Une mesure inédite adoptée par l’Assemblée nationale

La location de logements énergivores sur les plateformes touristiques telles que Airbnb, Leboncoin ou Booking était jusqu’à présent autorisée, malgré leur classification F et G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), contrairement à la location sur longue durée. Cette situation a suscité la colère des professionnels et des élus, qui ont vu un afflux croissant de logements sur ces plateformes, au détriment du marché locatif classique. Une proposition de loi visant à mettre fin à cette disparité a finalement été adoptée par l’Assemblée nationale en commission.

Alignement des obligations énergétiques des logements de tourisme sur ceux des logements classiques

La proposition de loi, portée par la députée Renaissance Annaïg Le Meur et le député socialiste Inaki Echaniz, vise à « aligner les obligations énergétiques des meublés de tourisme sur celles des logements classiques ». En d’autres termes, cette mesure stipule qu’un logement classé passoire thermique ne pourra pas être mis en location sur une plateforme touristique. Le ministre du Logement Patrice Vergriete a exprimé son soutien à cette mesure, tout en défendant une exception pour les logements classés « G ».

Nouvelle fiscalité pour les locations touristiques

Outre l’interdiction de la location des passoires thermiques sur les plateformes touristiques, la proposition de loi prévoit une réforme de la fiscalité des locations de type Airbnb. Actuellement, la fiscalité des locations de courte durée est plus avantageuse que celle des locations sur longue durée. Cependant, la proposition de loi remédie à cette disparité en imposant tous les types de logements (locations nues ou meublées, longue ou courte durées) à un taux de 40%, contre 50% pour les locations meublées et 30% pour la location vide, quelle que soit la durée de la location. Cette mesure vise à égaliser la fiscalité des différentes formes de locations.

Des outils pour réguler les locations touristiques

La proposition de loi autorise également les élus locaux à utiliser des outils déjà existants pour réguler les locations touristiques. Il s’agit notamment de l’instauration de quotas et du système de changement d’usage, qui permet à une ville de plus de 200 000 habitants de demander à la mairie de considérer un bien non plus comme une habitation mais comme un local à usage commercial. Ce système peut être couplé avec une obligation de compensation, obligeant le propriétaire à transformer en habitation un local ayant un autre usage. Cette mesure vise à donner aux autorités locales les moyens de mieux contrôler le développement des locations touristiques dans leur région.

Une avancée majeure pour les territoires

La députée Annaïg Le Meur a salué cette avancée, déclarant que c’était une mesure majeure pour les territoires, les élus et les citoyens. Cette initiative vise à équilibrer le marché de la location, en offrant aux autorités locales des outils pour limiter l’impact des locations touristiques sur l’offre de logements à long terme.

Prochaine étape : le vote en séance publique à l’Assemblée nationale

La proposition de loi sera soumise au vote en séance publique à l’Assemblée nationale le lundi 4 décembre. Ce vote constituera une étape cruciale dans l’adoption de mesures visant à réguler le marché de la location touristique et à garantir un équilibre entre l’offre de logements à court terme et à long terme.

Un propriétaire réalisant des travaux est responsable des vices cachés

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que tout propriétaire, qu’il soit professionnel ou non, assumerait les responsabilités d’un professionnel en cas de défauts découverts ultérieurement. La Cour a refusé une nouvelle fois, en se fondant sur le code civil, que l’auteur des travaux avant la vente puisse invoquer son amateurisme et affirmer son ignorance des défauts (Cass. Civ 3, 19.10.2023, S 22-15.536).

Responsabilité du vendeur pour les travaux défectueux

Dans la pratique, les notaires incluent dans les actes de vente une clause par laquelle l’acquéreur renonce à tout recours en cas de découverte ultérieure d’un vice caché. Cependant, dans le cas où le vendeur a lui-même réalisé des travaux défectueux (provoquant par exemple des fuites), la Cour de cassation a jugé que le vendeur est assimilé au constructeur ou maître d’œuvre, et est présumé avoir connaissance de ces défauts. Par conséquent, dans de tels cas, le vendeur ne peut pas bénéficier de la clause de renonciation de l’acquéreur.

Responsabilité des vices cachés

La SCI qui a vendu la maison dans ce cas spécifique avait effectué les travaux défectueux. Bien que les membres associés ou gérants de la société aient changé, elle demeure responsable des vices cachés car elle est présumée les connaître, à moins de prouver le contraire. En 2016, la Cour de cassation avait rendu un jugement stipulant que la connaissance des défauts ne pouvait pas être variable en fonction de la compétence de l’auteur des travaux.

Les responsabilités du propriétaire en cas de travaux défectueux

Il est important pour tout propriétaire effectuant des travaux de comprendre ses responsabilités en cas de défauts ultérieurs. La décision de la Cour de cassation souligne que le statut professionnel ou non du propriétaire n’exonère pas celui-ci de la responsabilité des vices cachés. Il est donc essentiel de prendre conscience que se livrer à des travaux immobiliers implique la prise en charge des éventuels défauts qui pourraient apparaître par la suite.

La clause de renonciation de l’acquéreur

La pratique courante voudrait que les notaires ajoutent une clause dans les actes de vente, selon laquelle l’acquéreur renonce à tout recours en cas de découverte ultérieure d’un vice caché. Cependant, cette clause ne s’applique pas dans le cas où le vendeur a lui-même réalisé des travaux défectueux. La Cour de cassation a clairement établi que dans de telles situations, le vendeur est présumé avoir connaissance des défauts et ne peut donc bénéficier de la clause de renonciation de l’acquéreur.

Responsabilité des vices cachés pour la SCI vendeuse

La SCI qui a vendu la maison concernée par cette affaire reste responsable des vices cachés, même si les membres associés ou gérants ont changé. La Cour de cassation a souligné que la société est présumée avoir connaissance des défauts, à moins de prouver le contraire. En effet, la connaissance des défauts ne peut être variable en fonction de la compétence de l’auteur des travaux, comme l’a établi la Cour en 2016.

La décision de la Cour de cassation

Il rappelle aux propriétaires, qu’ils soient professionnels ou non, leurs responsabilités concernant les vices cachés découlant de travaux réalisés. Il est essentiel de comprendre que le statut professionnel ou non du propriétaire ne change pas sa responsabilité vis-à-vis des éventuels défauts liés aux travaux effectués. Ainsi, il est crucial de prendre en compte ces implications lors de la réalisation de travaux immobiliers, afin d’éviter des problèmes juridiques à l’avenir.

La hausse des taux en mode pause

Après une période d’attentisme sur les marchés, les indicateurs repassent au vert pour le secteur immobilier. Les taux d’intérêt semblent se stabiliser et les conditions d’emprunt s’améliorent, laissant entrevoir une potentielle reprise de l’activité.
Pour Caroline Arnould de Cafpi, la hausse des taux semble décélérer après une série inédite de hausses rapides, avec un total de 10 hausses de taux directeurs de la BCE en 18 mois. Cette situation a entraîné une hausse moyenne des taux d’intérêt pour les particuliers, passant de 1% à 4%. Cela a provoqué un véritable blocage du marché, mais aujourd’hui la tendance à la hausse s’atténue. Il est prévu que les taux se stabilisent autour de 4,5% dans les mois à venir, ce qui représente une amélioration significative. La montée à 5% n’est plus certaine, indiquant un possible ralentissement de la hausse des taux.

Les banques se remettent sur le marché du crédit

Un autre signe encourageant est la reprise des activités de prêt par les banques. Depuis la rentrée, elles retrouvent des marges grâce à un desserrement mensuel du taux d’usure, ce qui les incite à se réengager sur le marché du crédit. Cette tendance est confirmée par Olivier Colcombet, qui indique que le pourcentage de transactions immobilières réglées sans accès au crédit est passé de 18% à 35% au cours de l’année 2023. De plus, la baisse du taux d’usure a contribué à une amélioration générale du marché immobilier.

Tour d’horizon des conditions d’emprunt

Cécile Arnould souligne que les taux d’intérêt à 4% sont considérés comme avantageux et que le marché est en phase de normalisation. Cependant, elle met en garde contre l’impact significatif des prix de l’immobilier sur la capacité d’emprunt, d’autant plus que ces prix ont augmenté de 20% en l’espace de 10 ans.

Des conseils pour emprunter malin

La directrice générale de Cafpi insiste sur l’importance de la préparation en amont des comptes pour assurer une fluidité financière sur plusieurs mois, et recommande de solde des crédits consommation. Elle souligne également l’importance de l’accompagnement, en particulier dans cette période d’incertitudes. négocier l’assurance emprunteur est également une stratégie efficace pour réduire le coût du financement.

L’évolution des prix

Olivier Colcombet met en lumière une baisse prévue de 5,4% en moyenne des prix de l’immobilier en France, avec des tendances similaires observées à Paris, Bordeaux et Lyon. Il estime que les prix vont continuer de reculer, sans toutefois décrocher de manière significative.

Financement, politique du logement, quelles attentes ?

La reprise des activités de prêt par les banques et la stabilisation des taux d’intérêt offrent des perspectives encourageantes pour le marché de l’immobilier. Cependant, la prudence reste de mise face à l’impact important des prix sur la capacité d’emprunt, et il est essentiel de se préparer méthodiquement pour emprunter de manière judicieuse.

Une tentative de délogement spectaculaire aux Arcs-sur-Argens

Le Varois Jean-Louis Valeton est confronté à une situation difficile : son ancien locataire, Rémy Battaglia, occupe sans droit ni titre une parcelle agricole de 3 hectares depuis 2019. Malgré deux décisions de justice en sa faveur, le squatteur n’a pas été expulsé dans le délai imparti. Dans un geste désespéré, le propriétaire a rassemblé une centaine de voisins et de soutiens pour tenter de défoncer le portail donnant accès à son terrain à l’aide d’une tractopelle. Cependant, les gendarmes ont empêché la manœuvre et ont découvert une dizaine de personnes, dont des mineurs, derrière le portail barricadé, en possession d’armes telles qu’une machette, une matraque et une hache. Ces événements récents montrent l’extrémité à laquelle sont poussés des propriétaires excédés, qui utilisent des bulldozers et des tractopelles pour faire respecter leurs droits face à des squatteurs. Un cas similaire a eu lieu lorsque qu’un bailleur a démoli le logement de son locataire mauvais payeur avant d’être acquitté par la justice en septembre.

Une ZAD (Zone à Défendre) pour le terrain agricole

Il y a quelques temps, un huissier de justice avait accordé un délai supplémentaire à Rémy Battaglia pour quitter les lieux, ce qui a été considéré comme une « totale contradiction » par la sous-préfète de Draguignan. Face à cela, Jean-Louis Valeton s’est dit déterminé à faire de son terrain une ZAD, exprimant son mécontentement à l’égard d’une justice qu’il qualifie de « défaillante ». Il estime que cette décision rendue en faveur du squatteur est injuste et montre un dysfonctionnement du système judiciaire. De son côté, Rémy Battaglia se présente comme le propriétaire légitime des lieux, affirmant être victime d’une arnaque de plusieurs milliers d’euros de la part de Jean-Louis Valeton. Un procès pour trancher ce différend est prévu pour début janvier.

La confrontation entre propriétaire et squatteur continue

La situation entre Jean-Louis Valeton et Rémy Battaglia est devenue un enjeu judiciaire complexe, reflétant les nombreux cas de squat et de propriété contestée qui se multiplient en France. Les propriétaires se trouvent souvent désemparés face à des squatteurs qui exploitent les failles du système légal pour s’approprier des biens sans autorisation. Cette lutte prolongée pour récupérer la propriété d’un bien immobilier met en lumière les difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires confrontés à des procédures juridiques longues et frustrantes. Mais au-delà de la question de la propriété, cette affaire soulève des problèmes plus vastes concernant le respect des droits et la responsabilité des autorités concernées dans la gestion de ces conflits.

Les conséquences d’une occupation illégale pour les propriétaires

L’occupation illégale de biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains agricoles ou de logements, a des répercussions importantes pour les propriétaires. Non seulement cela affecte financièrement le propriétaire en l’empêchant de jouir de son bien et en l’obligeant souvent à engager des procédures coûteuses pour récupérer sa propriété, mais cela peut également avoir un impact émotionnel et psychologique. Les propriétaires se retrouvent souvent confrontés à des situations de stress et d’incertitude, ne sachant pas comment faire respecter leurs droits de manière efficace. Ces cas mettent en lumière la nécessité d’une réforme du système juridique pour simplifier les procédures d’expulsion et offrir aux propriétaires une meilleure protection contre l’occupation illégale de leurs biens.

La recherche de solutions durables pour prévenir l’occupation illégale

Face à la multiplication des cas d’occupation illégale, il est nécessaire de trouver des solutions durables pour prévenir ce type de situation. Cela implique non seulement une réforme législative pour renforcer les droits des propriétaires, mais aussi des mesures concrètes pour dissuader les squatteurs. La mise en place de mécanismes plus efficaces pour signaler et traiter rapidement les cas d’occupation illégale, ainsi que des sanctions plus dissuasives pour les squatteurs, pourraient contribuer à limiter ce phénomène. En outre, il est important de sensibiliser les propriétaires sur les démarches à suivre pour protéger leurs biens contre l’occupation illégale, ainsi que sur les ressources disponibles pour les accompagner dans ces situations difficiles.

L’affaire entre Jean-Louis Valeton et Rémy Battaglia

Cette affaire met en lumière les défis auxquels sont confrontés de nombreux propriétaires dans le contexte de l’occupation illégale de biens immobiliers. Cette situation complexe reflète les failles du système légal actuel et souligne la nécessité de trouver des solutions durables pour prévenir l’occupation illégale et protéger les droits des propriétaires. En tant que journaliste spécialisé dans le domaine de l’immobilier, je suivrai de près l’évolution de cette affaire et les mesures prises par les autorités pour traiter ces cas de manière plus efficace. Il est essentiel de sensibiliser le public à ces questions et de œuvrer pour un système judiciaire plus juste et équilibré pour toutes les parties concernées.

Le Sénat adopte un amendement pour durcir la fiscalité des locations meublées touristiques

Le Sénat vote pour l’adoption d’un amendement visant à supprimer la niche fiscale des locations meublées touristiques via des plateformes telles qu’Airbnb ou Abritel.

Les changements prévus pour l’année 2024

Dès ce dimanche, le sénateur communiste Ian Brossat a partagé sa « victoire » suite à l’adoption de l’amendement au projet de loi de finances pour 2024. Cet amendement a pour objectif de durcir la fiscalité des locations meublées touristiques, allant à l’encontre de l’avis du gouvernement. Cependant, rien n’indique que ces changements entreront effectivement en vigueur, le gouvernement ayant toujours la possibilité de les rejeter.

Les nouvelles mesures proposées

Initié par plusieurs groupes politiques, dont Les Républicains et le groupe communiste, le Sénat prévoit de soumettre la location de meublés touristiques à la TVA. Ce dispositif cible principalement la plateforme Airbnb, qui, selon les auteurs des amendements adoptés, bénéficie d’une « distorsion de concurrence » par rapport au secteur de l’hôtellerie, soumis à la TVA. Actuellement, les meublés touristiques ne sont soumis à la TVA que s’ils assurent trois prestations parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, ce qui est rarement le cas.

L’impact sur Airbnb

Ian Brossat dénonce « une fiscalité outrancièrement favorable aux plateformes de location touristique au détriment du logement et de l’hôtellerie ». Il critique également la volonté du gouvernement de défendre les plateformes de location touristique « coûte que coûte », au détriment de l’intérêt général. La mesure proposée vise à aligner le régime fiscal des locations de meublés touristiques sur celui des locations nues. Elle prévoit d’appliquer un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes dans les territoires en tension, tandis que les zones rurales pourraient conserver un taux d’abattement de 51 % dans la limite de 15 000 euros de recettes.

Réactions et points de vue

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management et des services immobiliers, estime que ces changements ne seront probablement pas retenus par le gouvernement. Il souligne que bien que certains territoires posent de réels problèmes en matière de locations touristiques, ces mesures ne vont pas résoudre la crise actuelle du logement. Il rappelle également que ces incitations fiscales ont été mises en place à l’époque pour stimuler une offre touristique inexistante, et que cet objectif est toujours d’actualité dans de nombreux territoires où l’offre hôtelière est insuffisante.

Par ailleurs, Ian Brossat se montre vigilant face à la possible augmentation des locations touristiques durant les Jeux olympiques, une situation qui pourrait pousser les locataires de long terme à quitter leur logement pour le transformer en location touristique. Il suggère la mise en place d’un dispositif pour empêcher cette pratique, en partenariat avec la ville de Paris.

Les mesures adoptées par le Sénat

Elles visent à durcir la fiscalité des locations meublées touristiques, particulièrement sur des plateformes comme Airbnb. Bien que ces changements suscitent des débats et des controverses, il reste à voir si le gouvernement les soutiendra et les mettra en vigueur. La régulation des locations meublées touristiques reste un enjeu majeur pour garantir l’équité entre les plateformes de location et le secteur hôtelier, tout en assurant une gestion équilibrée du marché immobilier.

La rénovation thermique du parc de logements : des progrès encourageants

L’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) a récemment publié un état des lieux positif : le nombre de passoires thermiques a diminué de près de 400 000 unités en un an, entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023. Cela représente une baisse de 7% du nombre de bâtiments énergivores (classés F ou G selon le DPE). Cette nouvelle intervient peu de temps après la publication d’un rapport critique de la Cour des comptes concernant l’efficacité du dispositif Ma Prime Rénov. Ce rapport notait que, malgré les rénovations, 61% des passoires thermiques étaient toujours classées en catégorie E, F ou G.

Des choix méthodologiques controversés

Audrey Zermati, directrice stratégie de l’enseigne de rénovation énergétique Effy, a exprimé son étonnement face à la publication de cette étude juste après le rapport de la Cour des comptes. Elle a également remis en question certains choix méthodologiques, soulignant en particulier l’extrapolation des 915 000 diagnostics réalisés entre octobre 2022 et mars 2023, en se basant sur des chiffres d’occupation du parc de logements datant d’une étude de 2021. Ces choix méthodologiques pourraient introduire des biais et des « effets de bord » dans les résultats. En effet, l’échantillon de logements pour lesquels un DPE a été effectué ne concerne que les habitations mises en vente ou en location, et n’est pas nécessairement représentatif de l’ensemble du parc. De plus, les chiffres relatifs à la répartition locataires, propriétaires, parc social, etc. ne tiennent pas compte des changements intervenus depuis 2021.

Pressions sur les diagnostiqueurs

L’étude elle-même émet des réserves quant à l’interprétation des données, mettant en garde contre « d’éventuels effets de comportement tant des diagnostiqueurs que des propriétaires ». Il est ainsi possible que des propriétaires aient exercé des pressions sur les diagnostiqueurs pour améliorer artificiellement les performances énergétiques de leur logement. Malgré cela, les chiffres montrent une baisse significative du nombre de passoires thermiques, avec une diminution de près de 380 000 entre début 2022 et début 2023, soit une baisse annuelle de 7%.

Perspectives d’amélioration

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut des métiers et services de l’immobilier, s’est dit surpris par les résultats de l’étude, soulignant que l’on pourrait s’attendre à de meilleurs résultats pour les maisons que pour les appartements, du fait de la facilité à améliorer les performances énergétiques des premières. Il a cependant noté que les bailleurs sociaux ont eu moins de difficultés à réaliser des progrès en raison de leur situation de mono-propriétaire et de leur accès à des fonds. Audrey Zermati a quant à elle souligné que l’obligation de réaliser un DPE pour tous les parcours d’aide, et non seulement pour les mises en vente ou en location, renforcerait la fiabilité de cette démarche. Elle a également évoqué la nécessité d’une réforme du DPE, mentionnant un rapport récent proposant de moins pénaliser les petites surfaces et de donner la priorité au DPE collectif d’un immeuble sur les DPE individuels de chaque logement. Il est également essentiel de veiller à ce que le DPE ne devienne pas un terrain propice à des fraudes massives.