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La détérioration de la crise du logement neuf en France

La crise du logement neuf en France s’aggrave. Selon le ministère de la Transition écologique, moins de 380 000 permis de construire ont été délivrés entre septembre 2022 et août 2023, soit une baisse d’environ 28% par rapport à l’année précédente. Cette chute spectaculaire accentue la crise du logement qui a débuté il y a un an, lorsque les permis de construire ont atteint un pic de près de 527 000 unités.

L’alarme du président de la Fédération française du bâtiment

Une crise qui touche également les chantiers commencés. Depuis août 2022, le nombre de mises en chantier a chuté de 16% pour atteindre 319 500. Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment, dénonce cette situation en déclarant que « le crash du logement neuf entraîne la récession, le saccage de toute une filière construction-immobilier-logement social, soit 4 millions d’actifs ». Il souligne également l’importance du logement pour les citoyens français, représentant 30% de leur pouvoir d’achat.

L’alarme du président de la Fédération française du bâtiment

Face à cette situation préoccupante, le ministre du Logement préconise des « conventions avec les territoires » afin de déterminer où il faut construire plus de logements et où il faut plutôt rénover les biens existants. Il estime que la priorité est de répondre aux besoins spécifiques de chaque territoire. Par exemple, l’Île-de-France est très en retard en termes de construction de logements, tandis que d’autres territoires n’ont pas besoin de construire davantage.

L’importance de l’analyse départementale

Selon les chiffres département par département, seuls 19 départements ont connu une augmentation du nombre de mises en chantier sur un an. La Martinique enregistre la plus forte hausse avec une augmentation de 26%, suivie par le Lot avec une hausse de 23% pour la France métropolitaine. Il est donc important d’analyser la situation de chaque département pour comprendre les spécificités locales et agir en conséquence.

Les recommandations du ministre du Logement

Cette crise du logement neuf a de nombreuses conséquences sur l’économie et la société. Outre les acteurs du secteur de la construction et de l’immobilier, de nombreux emplois sont concernés. Olivier Salleron souligne que cette crise entraîne la récession et met en péril toute une filière. Il est donc urgent de trouver des solutions pour relancer la construction de logements neufs et répondre aux besoins de la population.

Il est également essentiel de prendre en compte les particularités de chaque territoire. Les besoins en matière de logement peuvent varier considérablement d’une région à l’autre. Il est donc nécessaire d’adapter les politiques de construction et de rénovation en fonction de ces spécificités.

Urgence d’actions pour résoudre la crise du logement neuf

La crise du logement neuf en France s’aggrave avec une baisse importante du nombre de permis de construire et de mises en chantier. Cette crise impacte l’ensemble de la filière construction-immobilier-logement social et a des conséquences économiques et sociales. Il est urgent de trouver des solutions adaptées à chaque territoire pour relancer la construction de logements neufs et répondre aux besoins de la population.

La chute du logement neuf : une catastrophe annoncée

La crise du logement neuf continue de s’aggraver, avec des professionnels du secteur qui prévoient une chute des ventes pouvant atteindre 40% par an. La Fédération des promoteurs immobiliers parle déjà d’une « chronique d’une catastrophe annoncée ». Les coûts croissants du crédit rendent difficile pour les promoteurs immobiliers d’ajuster les prix à la baisse dans le neuf, contrairement à l’ancien. De plus, les normes environnementales et le manque de terrains disponibles et abordables risquent d’aggraver la crise pendant au moins deux ans. Alors que la demande est toujours présente, le financement ne suit plus, entraînant une véritable crise du pouvoir d’habiter.

Une pénurie d’offres attendue

Selon Damien Rolloy, président de Promogim Groupe, les promoteurs immobiliers ont déjà fait beaucoup d’efforts sur le stock existant, mais la situation va se compliquer à partir de l’année prochaine, avec un risque réel de pénurie d’offres. En effet, de nombreux acheteurs ont perdu entre 15 et 20% de pouvoir d’achat en raison de la hausse des taux de crédit, ce qui les rend incapables de financer l’achat de biens immobiliers neufs. Virginia Bernoux, présidente du directoire d’Ogic, résume cette crise du pouvoir d’habiter en soulignant que le secteur de l’immobilier accompagne l’amélioration du bilan carbone mais subit en même temps l’augmentation des coûts de revient. Pour sortir de cette crise, il est nécessaire que les pouvoirs publics apportent un soutien financier et des perspectives aux acteurs du secteur.

La nécessité d’une intervention des pouvoirs publics

Véronique Bédague, PDG de Nexity et ancienne haut fonctionnaire, affirme qu’une intervention des pouvoirs publics est nécessaire pour éviter une aggravation de la crise. Elle rappelle que lors du CNR Logement, Élisabeth Borne avait fait des promesses, notamment en ce qui concerne l’extension du nombre de villes pouvant accueillir des programmes de logements intermédiaires et la fiscalité du parc locatif. Cependant, aucune mesure concrète n’a été prise jusqu’à présent. Il est donc indispensable que les pouvoirs publics prennent des mesures d’urgence pour soutenir le secteur de l’immobilier neuf.

La réhabilitation ne suffit pas à résoudre la crise

La réhabilitation de bâtiments existants est une solution prisée par de nombreux acteurs du secteur immobilier. Elle permet de contourner le problème du manque de terrains disponibles tout en contribuant à la préservation de l’environnement. Néanmoins, Virginia Bernoux souligne que le potentiel de réhabilitation ne suffira pas à résoudre la crise du logement neuf. De plus, ces projets de réhabilitation coûtent souvent plus cher que la construction, ce qui nécessite un soutien financier et une plus grande équité dans la fiscalité de la part des pouvoirs publics.

L’impact sur le marché locatif

La crise du logement neuf affecte également le marché locatif, tant dans le neuf que dans l’ancien. Olivier Bokobza, président de BNP Paribas Immobilier Promotion, rappelle que ce marché répond à des besoins fondamentaux et que de nombreux locataires n’ont pas d’alternative. La pénurie de logements neufs entraîne donc une baisse de l’offre de logements sociaux et intermédiaires, ainsi qu’une augmentation de la demande pour les logements anciens. De plus, les locataires en place évitent de déménager dans ces conditions. Il est donc nécessaire de prendre des mesures pour relancer le marché locatif et fluidifier le marché du logement.

La hausse des prix des maisons individuelles

La crise du logement neuf a également un impact sur les prix des maisons individuelles, devenant ainsi de plus en plus inaccessibles. Selon le baromètre Markemétron, le prix moyen d’une maison a augmenté de plus de 44% au cours des dix dernières années. À titre d’exemple, il faut actuellement débourser en moyenne 213 000 € pour une maison qui avait coûté près de 148 000 € en 2012, pour une superficie réduite de 2 m². Cette flambée des prix, combinée à la hausse des taux de crédit, exclut des dizaines de milliers de ménages du marché de l’accession à la propriété.

Des mesures d’urgence nécessaires

Face à cette crise profonde, Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment, souligne l’absence de solutions concrètes. Il estime que la baisse du prix du foncier de 50% ne suffirait pas à réduire les prix de manière significative, car les coûts de construction sont également élevés. Il appelle donc le gouvernement à cesser ses coupes budgétaires dans le secteur du logement et à prendre des mesures d’urgence pour relancer le marché. Parmi ces mesures, il demande notamment la prolongation du prêt à taux zéro à tous les types de logements et une plus grande équité dans la fiscalité immobilière.

Des solutions créatives pour relancer le marché

Pour continuer à proposer des logements intermédiaires à un prix abordable, il est nécessaire de mettre en place des solutions créatives. Cela peut passer par des accords pour un prix maîtrisé du foncier, par le développement du bail réel solidaire ou par des innovations dans le secteur de la construction. Certains acteurs du secteur ont déjà développé des compétences en matière de remembrement de propriétés pour regrouper des terrains dispersés et lancer des programmes immobiliers. Cependant, ces solutions prennent du temps et il est crucial de continuer à appliquer les méthodes éprouvées, en les améliorant, pour faire face à la crise du logement neuf.

Marché immobilier : une baisse notable des transactions

Depuis le printemps, le marché immobilier dans toutes les grandes métropoles connaît un ralentissement. Après une période d’euphorie, les conditions de financement moins favorables ont rendu les acheteurs plus prudents dans leurs projets. Cela a entraîné une baisse significative du volume des transactions depuis janvier, avec une tendance qui s’est accentuée entre mars et septembre. Bien que cette tendance soit présente dans toutes les grandes agglomérations, certaines villes sont plus touchées que d’autres. Bordeaux et Lyon, par exemple, ont été davantage impactées par cette baisse des prix par rapport à Marseille et Nice où les ventes se réalisent plus rapidement.

Des prix orientés à la baisse dans toutes les grandes agglomérations

Depuis le printemps dernier, les prix de l’immobilier sont orientés à la baisse dans toutes les grandes agglomérations. Les biens de qualité, en bon état, bien situés et avec du style, voient leurs prix baisser de 2 à 5 % en moyenne selon les villes. En revanche, les biens nécessitant des travaux, plus excentrés ou sans charme particulier, doivent être vendus avec une décote de 8 à 10 % par rapport au pic de marché de l’année précédente, voire davantage s’ils nécessitent une rénovation complète. Cependant, de nombreux propriétaires rechignent à baisser leur prix, ce qui a pour conséquence de réduire encore davantage la demande. Par conséquent, la baisse des prix pourrait s’accélérer début 2022, même dans les secteurs les plus côtés.

Bordeaux : une baisse du volume des transactions

À Bordeaux, les prix ont commencé à diminuer légèrement à la fin de l’année 2022, mais la tendance s’est accentuée au premier semestre avec une baisse du nombre d’acheteurs et une augmentation de l’offre. Depuis mai, la majorité des vendeurs ont compris qu’il était impossible de trouver un acquéreur aux tarifs pratiqués avant le confinement, ce qui a conduit à une prise de conscience et à une baisse des prix de mise en vente de la part des propriétaires. Les délais de vente continuent d’augmenter, avec deux mois nécessaires pour vendre un logement sans défaut rive gauche et plus de trois mois sur la rive droite. En hypercentre, les prix restent élevés pour les beaux appartements avec extérieur, mais sans extérieur ou avec des travaux, ils se vendent à moindre prix. Les petites surfaces à l’intérieur des boulevards voient également leurs prix baisser depuis la mise en place de l’encadrement des loyers en juillet 2022.

Lille : un marché immobilier qui se grippe

À Lille, les prix médians d’un appartement étaient de 3 900 €/m² et ceux d’une maison de 238 500 € fin juin. Cependant, ces tarifs ne reflètent pas la réalité du marché, car depuis avril, la conjoncture a changé avec un retournement rapide et les acheteurs sont devenus attentistes. Dans le même temps, le nombre de vendeurs a augmenté, mettant fin à la pénurie qui faisait grimper les prix. Les acquéreurs, ayant davantage de choix et moins de concurrence, négocient désormais les prix à la baisse, avec une diminution moyenne de 2 à 5 % sur un an et de 8 à 12 % pour les logements présentant des défauts. Les maisons souffrent davantage de la désaffection des acheteurs, car leurs prix ont moins baissé que le pouvoir d’achat des acquéreurs. Les appartements, en particulier les petites surfaces, ont également été impactés par la baisse des prix.

Perspectives d’évolution des prix d’ici l’été

D’ici à l’été prochain, on s’attend à ce que la baisse des prix se poursuive légèrement pour les logements en bon état. À Bordeaux, la baisse devrait atteindre 5 à 10 % en moyenne. À Lille, les prix devraient également continuer de s’éroder mois après mois. Il est important de noter que ces chiffres sont donnés à titre indicatif et qu’ils peuvent varier en fonction de divers facteurs tels que l’emplacement du bien, son état, la demande du marché, etc.

Le marché immobilier des grandes métropoles connaît actuellement un retournement de conjoncture après une période d’euphorie totale. Les prix sont orientés à la baisse dans toutes les grandes agglomérations, avec une différence plus marquée entre les biens de qualité et les biens nécessitant des travaux. Bordeaux et Lille sont deux exemples de villes où la baisse des prix est notable. Cependant, il est important de noter que les perspectives d’évolution des prix peuvent varier en fonction de divers facteurs.

Bruno Le Maire propose un prêt bonifié pour faciliter l’accession à la propriété en France

Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a déclaré dans une interview accordée au Parisien que le marché immobilier en France connaît une baisse de crédit après une période d’or où de nombreux ménages ont pu obtenir des prêts à des taux avantageux, proches de 1%. Il admet regretter de ne pas avoir profité de cette période et estime qu’il est temps de rétablir des conditions favorables pour les acheteurs.

Pour accompagner les Français qui souhaitent acquérir leur logement, Bruno Le Maire propose la création d’un prêt bonifié, similaire au crédit foncier qui existait dans les années 1970. L’objectif de ce prêt est d’offrir des conditions de financement plus attractives que celles du marché.

Un dispositif déjà existant mais peu connu

Ce prêt bonifié ne serait pas une solution miracle sortie du chapeau, mais un dispositif déjà existant. Selon Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis, plusieurs organismes accordent déjà ce type de prêts aux emprunteurs disposant d’une enveloppe dédiée à la rénovation énergétique.

Il est important de souligner que ce prêt ne sera pas conditionné à des travaux de rénovation énergétique, contrairement à certains autres dispositifs d’aides à l’accession à la propriété. Son objectif est d’aider les ménages à accéder à la propriété dans un contexte de taux élevés.

Des contours flous pour le moment

Les détails concernant ce prêt bonifié ne sont pas encore connus. On ne sait pas quel sera son taux ni son plafond. Il n’est pas non plus précisé s’il sera accessible sous condition de revenus.

Certains experts expriment des réserves quant à l’efficacité de ce nouveau dispositif. Selon Cécile Roquelaure, il serait plus simple d’élargir et de simplifier le prêt à taux zéro (PTZ) plutôt que de créer de nouvelles aides qui viennent complexifier le paysage déjà complexe des dispositifs d’accession à la propriété.

Malgré ces réserves, le prêt bonifié proposé par Bruno Le Maire pourrait être une option intéressante pour les emprunteurs. Bien qu’il ne soit pas aussi attractif que le PTZ, il offre tout de même des conditions de financement plus avantageuses que celles du marché, ce qui est toujours bénéfique pour les ménages.

Un manque de cohérence de la part du gouvernement

Certains observateurs critiquent le manque de cohérence du gouvernement concernant les prêts immobiliers. Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto, commente le fait que le gouvernement refuse d’assouplir l’octroi de prêts, ce qui n’aurait aucun impact sur les finances publiques, mais limite en même temps les possibilités de prêt des banques. Il voit cela comme un manque de cohérence de la part du gouvernement.

Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, propose la création d’un prêt bonifié pour faciliter l’acquisition de logements en France. Ce dispositif, qui repose sur le même principe que le crédit foncier des années 1970, vise à offrir des conditions de financement plus intéressantes que celles du marché. Bien que les détails de ce prêt restent flous, il pourrait constituer une solution intéressante pour les ménages souhaitant devenir propriétaires. Cependant, certains experts soulignent l’importance de simplifier les dispositifs existants plutôt que de multiplier les aides, pour faciliter l’accession à la propriété.

Bruno Le Maire : vers un report de l’interdiction des logements énergivores ?

Le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a récemment suscité la polémique en se déclarant favorable à un report de l’interdiction de louer des logements énergivores, également connus sous le nom de « passoires thermiques ». Cependant, lors de la présentation du budget 2024, il a rapidement fait machine arrière en affirmant qu’il n’était pas question de modifier le calendrier prévu initialement. Cette volte-face risque de faire grand bruit parmi les professionnels de l’immobilier qui réclament depuis longtemps un nouveau calendrier. En effet, un report de cette interdiction pourrait avoir de nombreuses conséquences, notamment sur le marché locatif.

Les risques d’un marché locatif en crise

Si l’interdiction de louer des logements énergivores est reportée, cela pourrait avoir un effet néfaste sur le marché locatif qui est déjà fortement impacté. En effet, avec une baisse de l’offre de logements, les loyers risquent d’augmenter. Cependant, il est important de noter que cette augmentation est plafonnée à 3,5% jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Cette mesure vise à protéger les locataires contre des hausses de loyers excessives. Néanmoins, du côté des propriétaires, cette interdiction de louer des logements énergivores est une véritable source d’inquiétude. En effet, ils se retrouvent dans une situation délicate où ils voient à la fois leurs loyers plafonnés et la location de leur bien proscrite.

La rénovation énergétique, un défi pour les propriétaires

Pour lever cette interdiction, les propriétaires doivent souvent investir des sommes considérables dans la rénovation énergétique de leur logement. Cependant, cette option est souvent inenvisageable pour la plupart d’entre eux qui préfèrent tout simplement vendre leur bien. Cette situation arrange le gouvernement qui compte sur les acheteurs pour effectuer les travaux nécessaires à la rénovation énergétique. Cependant, encore faut-il que ces acheteurs puissent réaliser ces travaux grâce à une éventuelle décote obtenue lors de l’achat du logement. De plus, dans le cas d’un logement collectif, il est également nécessaire que la copropriété vote en faveur de ces travaux. Ainsi, on peut dire que l’urgence de rénover les bâtiments est devenue un véritable casse-tête pour les ménages, sans oublier les démarches complexes pour obtenir les aides publiques auxquelles ils ont droit.

Une réflexion nécessaire pour simplifier les démarches

Bruno Le Maire est conscient des difficultés rencontrées par les copropriétés face à l’interdiction de louer des logements énergivores. Il affirme vouloir réfléchir à la manière dont le processus peut être simplifié et clarifié pour les citoyens. De son côté, le ministre du Logement, Patrice Vergriete, envisage une autre solution. Il suggère d’étudier la possibilité de passer un logement de classe G à F en effectuant des travaux moins conséquents. Selon lui, environ 673 000 logements classés G et actuellement loués seraient concernés par l’interdiction de location prévue pour le 1er janvier 2025. Cette approche « étape par étape » permettrait de gagner du temps, car l’interdiction de location pour les logements classés F est prévue pour 2028, sans bloquer le marché locatif.

La déclaration de Bruno Le Maire

La déclaration de Bruno Le Maire sur un éventuel report de l’interdiction de louer des logements énergivores a créé une vive polémique. Néanmoins, le ministre des Finances a rapidement rectifié le tir en affirmant que le calendrier ne serait pas modifié. Cependant, les professionnels de l’immobilier continuent de réclamer un nouveau calendrier qui soit plus adapté à la réalité du marché. Il est indéniable que l’interdiction de louer des logements énergivores suscite de nombreuses inquiétudes. Les propriétaires sont confrontés à un véritable défi financier pour rénover leur logement, tandis que les locataires risquent de voir les loyers augmenter en raison d’une offre réduite. Dans cette situation complexe, il est nécessaire de trouver des solutions qui permettent de concilier les intérêts de tous les acteurs impliqués. La rénovation énergétique reste un enjeu majeur, et il est essentiel de trouver des moyens efficaces pour y parvenir.

Jean-Paul Mattei du MoDem veut alléger la fiscalité sur les plus-values immobilières de long terme des résidences secondaires afin de mettre fin à la « rétention foncière ». Bruno Le Maire soutient cette initiative et envisage de raccourcir les délais de vente pour faciliter le marché immobilier. Cependant, il est essentiel d’être prudent quant à cette mesure, car elle pourrait avoir un effet systémique.

La fiscalité sur les résidences secondaires

La plus-value immobilière lors de la vente d’une résidence secondaire est actuellement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien, puis de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention. Cette exonération a pour objectif de favoriser la vente des résidences secondaires, mais elle peut également entraîner une rétention foncière. Pour remédier à cette situation, Jean-Paul Mattei propose d’alléger la fiscalité sur les plus-values immobilières de long terme des résidences secondaires. Cette mesure pourrait encourager les propriétaires à mettre en vente leurs biens et ainsi fluidifier le marché immobilier.

Le soutien de Bruno Le Maire

Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie et des finances, soutient cette proposition. Il déplore la rigidité du marché immobilier causée par la faible mise en vente des résidences secondaires. Il envisage donc de raccourcir et d’aligner les délais de vente pour faciliter la transaction des biens immobiliers. Cette mesure pourrait contribuer à réduire la rétention foncière et à favoriser la mobilité immobilière.

Prudence et réflexion nécessaires

Malgré son soutien à cette proposition, Bruno Le Maire met en garde contre les effets systémiques possibles de cette mesure. Il est essentiel d’analyser attentivement les conséquences potentielles sur le marché immobilier. Jean-Paul Mattei rejoint cette approche prudente en soulignant que sa proposition ne concerne que les résidences secondaires. Il est donc important de ne pas remettre en question l’exonération des plus-values immobilières de la résidence principale.

Lutter contre la rétention foncière

La rétention foncière est un phénomène qui touche principalement les terrains à bâtir, les friches et les logements vacants. Jean-Paul Mattei s’interroge sur le fait de savoir si la prime accordée aux propriétaires qui conservent leur bien sans le mettre en vente est une bonne chose. Il propose donc une réflexion sur une possible autre logique pour encourager la mise en vente de ces biens immobiliers. Cette approche permettrait de dynamiser le marché immobilier et de lutter contre la rétention foncière.

Jean-Paul Mattei du MoDem souhaite alléger la fiscalité sur les plus-values immobilières de long terme des résidences secondaires pour mettre fin à la rétention foncière. Bruno Le Maire soutient cette proposition et envisage également de raccourcir les délais de vente. Cependant, il est important d’être prudent et d’analyser attentivement les conséquences potentielles sur le marché immobilier. Cette mesure pourrait contribuer à favoriser la mobilité immobilière et à lutter contre la rétention foncière qui peut affecter les terrains à bâtir, les friches et les logements vacants.