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Crise du logement : pas de crise de l’immobilier, selon Charles Marinakis

Dans le monde de l’immobilier, la crise du logement est bien présente, mais il n’y a pas de crise de l’immobilier, selon Charles Marinakis, président de Century 21. Il explique que les propriétaires d’un bien immobilier ne sont pas en danger car en France, les emprunts se font à taux fixe et non à taux variable. Ce système financier protecteur évite ainsi les hausses mensuelles importantes. Charles Marinakis souligne également que malgré une activité en baisse par rapport aux années exceptionnelles de 2021 et 2022, avec 993 000 ventes à date sur une année glissante, le volume de ventes reste élevé comparé à celui de 2013 qui était de 685 000 ventes dans le résidentiel ancien. Il affirme donc qu’il n’y a pas d’effondrement du marché, mais plutôt une crispation évidente.

Une barrière à l’accès au crédit

Ludovic Huzieux, cofondateur du réseau Artemis Courtage, partage cette analyse et souligne qu’il y a des barrières et un frein à l’accès au crédit. La production de crédit a reculé et les Français doivent puiser davantage dans leur épargne de précaution pour financer leur projet immobilier. Cependant, il précise qu’en préparant suffisamment son dossier de crédit en amont, il est possible de trouver des solutions.

Des disparités régionales en matière de prix et de volume

Les indicateurs du réseau Century 21 montrent l’émergence de marchés à plusieurs vitesses avec des disparités tant en volume qu’en prix dans certaines villes comme Bordeaux, Nice, Marseille et Lyon. Ainsi, les prix sont en baisse sur un an à Bordeaux et Lyon, tandis qu’ils continuent de progresser à Marseille et Nice.

Baisse des prix et hausse des taux d’intérêt

Au niveau national, les prix de l’immobilier ont reculé en moyenne de 3 à 6%. Cette baisse de prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt, ce qui rend le marché immobilier très tendu. Ludovic Huzieux confirme cette tendance en soulignant que les taux d’intérêt sont actuellement supérieurs à 4%, alors qu’en janvier 2022, ils étaient de 1% pour toutes les durées. Il explique que le pouvoir d’achat immobilier des Français a été amputé de 15 à 20% entre janvier 2022 et septembre 2023. Il ajoute que la durée moyenne des crédits est de 22 ans et demi chez Artemis courtage, avec une majorité de prêts sur 25 ans. L’apport personnel nécessaire est d’environ 100 000 euros à Paris IDF et de 65 000 à 70 000 euros en régions. Il souligne donc la nécessité de trouver des aides spécifiques pour les primo-accédants, qui sont les principales victimes de la hausse des taux.

L’allongement de la durée des crédits

La question de l’allongement de la durée des crédits se pose. Charles Marinakis envisage cette possibilité afin d’ajuster les mensualités. Cependant, il met en garde contre l’endettement au-delà de 35% des revenus, estimant que cela peut conduire à une situation de surendettement dangereuse. Il insiste sur le fait que lorsqu’on réalise un investissement patrimonial ou familial, l’objectif n’est pas de se mettre dans la difficulté. Ludovic Huzieux, de son côté, propose d’autoriser l’allongement de la durée de crédit uniquement pour les primo-accédants, sur 30 ans. Il estime également qu’il faudrait plutôt se baser sur le « reste à vivre » plutôt que sur le taux d’endettement maximum de 35% pour évaluer la pertinence d’un dossier de prêt immobilier.

Les demandes des professionnels de l’immobilier

Les professionnels de l’immobilier attendent notamment la mise en place d’un véritable statut du bailleur privé avec un régime spécifique adapté. Charles Marinakis souligne également la méconnaissance de leur métier, notamment par l’Autorité de la concurrence qui a remis en cause les honoraires et services perçus par les agents immobiliers. Il rappelle que les agents immobiliers sont le bras armé de l’État pour faire respecter certaines obligations, et demande à être reconnu à sa juste valeur.

La Crise du Logement en France : L’Équilibre Fragile entre Immobilier et Accès au Logement

Il y a une crise du logement en France, mais pas de crise de l’immobilier. Les propriétaires d’un bien immobilier ne sont pas en danger, même si l’accès au crédit est plus difficile. Les prix de l’immobilier varient d’une région à l’autre, avec une baisse sur un an à Bordeaux et Lyon, et une hausse à Marseille et Nice. La baisse des prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt, ce qui rend le marché immobilier tendu. L’allongement de la durée des crédits est une solution envisagée, mais il est important de ne pas s’endetter au-delà d’un certain seuil. Les professionnels de l’immobilier demandent également à être reconnus à leur juste valeur et souhaitent la mise en place de mesures pour favoriser les investisseurs et les primo-accédants.

Le groupe immobilier Gecina diversifie l’usage de ses immeubles de bureaux en proposant une nouvelle offre de services appelée « Expériences ». Cette offre vise à optimiser et à diversifier l’utilisation de ses biens immobiliers, principalement des bureaux, en leur permettant d’accueillir des événements tels que des réceptions, des défilés de mode, des pop-up stores, et même des affichages publicitaires géants.

Une nouvelle offre de services pour diversifier l’usage des immeubles

Gecina, qui possède un important patrimoine immobilier à Paris et en région parisienne, souhaite offrir de nouvelles opportunités d’utilisation de ses immeubles. L’entreprise a donc formalisé une offre appelée « Expériences », qui vise à structurer et à élargir un service qui existait déjà de façon plus ponctuelle. Cette offre concerne à la fois les immeubles en travaux et les immeubles en activité, dont Gecina a conservé des parties communes ou a conclu un accord avec le locataire.

Des activités variées pour répondre aux attentes actuelles

Les activités proposées dans le cadre de cette offre sont principalement de trois ordres. Tout d’abord, il est possible d’organiser des affichages publicitaires géants sur les façades des immeubles, offrant ainsi une visibilité accrue aux marques. Ensuite, Gecina met à disposition des lieux rares pour des réceptions, des événements et des défilés de mode. Enfin, l’entreprise propose également des pop-up stores, ces boutiques éphémères de plus en plus prisées.

De nombreux événements déjà organisés

Depuis le lancement de l’offre « Expériences », plusieurs événements ont déjà pu être organisés. Par exemple, un défilé de mode a eu lieu dans un immeuble en chantier du boulevard des Capucines, avec la célèbre mannequin Naomi Campbell en guest star. Netflix a également fait appel à Gecina pour créer un pop-up store, tout comme la marque de joaillerie Messika sur les Champs-Élysées.

Des lieux d’exception pour des expériences uniques

Gecina dispose de plusieurs lieux d’exception pour accueillir ces événements. Parmi eux, on retrouve le rooftop Saint-Dominique, un îlot de verdure surplombant le 7e arrondissement, ainsi que le jardin Vendôme et le rooftop Pergolèse, à proximité de l’avenue de la Grande Armée. Ces espaces offrent des décors uniques et sont propices à la création d’expériences mémorables.

Une offre qui s’adapte aux attentes des clients

Valérie Britay, directrice générale adjointe en charge du pôle bureaux chez Gecina, explique que cette nouvelle offre a été mise en place pour répondre aux attentes actuelles des clients. Gecina souhaite mettre à profit ses biens immobiliers qualitatifs pour diversifier leur utilisation tout en répondant aux besoins de sa clientèle. Cela permet également à l’entreprise de se démarquer et de proposer des solutions agiles et différenciées sur le marché de l’immobilier.

Un lancement officiel et des opportunités liées aux Jeux olympiques

Bien que le lancement officiel de l’offre « Expériences » soit en partie motivé par la proximité des Jeux olympiques, Gecina ne souhaite pas devenir un organisateur de soirées en tous genres. L’entreprise continue de s’appuyer sur des prestataires de services externes et effectue une sélection drastique parmi les demandes. L’objectif est de développer des partenariats à long terme et de garantir des prestations de qualité, en veillant à l’image des clients et aux opportunités commerciales qu’ils peuvent représenter.

Une offre qui séduit

Gecina vise principalement ses clients actuels ainsi que de potentiels clients qui pourraient être séduits par l’agilité et la diversification des services proposés par la foncière. L’entreprise accorde également une importance à l’image des marques qui souhaitent organiser des événements dans ses immeubles. C’est notamment le cas de Courrèges, une marque iconique qui sait se réinventer pour toucher un public plus jeune. Cette collaboration entre Courrèges et Gecina illustre parfaitement la volonté d’innovation et de modernité de la foncière.

Gecina lance ‘Expériences’ : Une Nouvelle Offre pour Valoriser ses Immeubles de Bureaux

Gecina propose une nouvelle offre de services appelée « Expériences » pour optimiser et diversifier l’utilisation de ses immeubles de bureaux. Cette offre permet d’organiser des événements tels que des réceptions, des défilés de mode et des pop-up stores, ainsi que des affichages publicitaires géants. Grâce à cette offre, Gecina souhaite répondre aux attentes actuelles de ses clients tout en mettant à profit son patrimoine immobilier qualitatif.

Comment un site inondable à près de 90 % peut donner vie à 8000 logements neufs, dont 900 livrés dès l’été 2024? C’est à cette épineuse question que l’aménageur Grand Paris Aménagement a tenté de répondre lors de la réhabilitation du site industriel des Ardoines à Vitry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne (94). Découvrez comment ce projet audacieux a été conçu pour faire face aux risques d’inondation.

Un projet ambitieux pour le Grand Paris

Grand Paris Aménagement, l’aménageur en charge du projet, a entrepris la réhabilitation du site industriel des Ardoines, à Vitry-sur-Seine. Ce site de près de 90% inondable devrait accueillir 8000 logements neufs, dont 900 seront livrés dès l’été 2024. Ce projet fait partie des plus grands projets d’aménagement d’Île-de-France et comprend également la construction d’un collège, de 5 écoles, de bureaux, de commerces et de la future ligne 15 du Grand Paris Express. Deux zones à construire (ZAC), Gare Ardoines et Seine Gare Vitry, d’une superficie totale de 86 hectares, seront aménagées entre les voies ferrées du RER C et le méandre de la Seine. Ce projet représente un budget total de plus de 300 millions d’euros.

Une conception adaptée aux risques d’inondation

L’une des principales problématiques de ce projet était de faire face aux risques d’inondation. Afin de garantir la sécurité des habitants, toutes les rues créées seront surélevées pour que les logements soient situés au-dessus des plus hautes montées des eaux connues, comme lors de la crue centennale de 1910. « Le parvis de la gare du RER et les programmes immobiliers autour du parvis sont rehaussés de 5 mètres. Le jour où une crue centennale arrivera, le quartier sera inondé mais les habitants pourront rester sur site », explique Aurélien Jutel, directeur de projet de Grand Paris Aménagement. Aucun logement ne sera installé en rez-de-chaussée, car cette zone est inondable. De plus, les emprises des immeubles au sol seront limitées à 50% de la surface de la parcelle afin de permettre l’évacuation des eaux en cas de crue.

Des logements à prix maîtrisés

Outre la sécurité face aux risques d’inondation, le projet des Ardoines mise également sur des logements abordables. Les logements seront proposés à prix maîtrisés, avec un prix moyen de 4700 à 4800 euros le mètre carré. Cette politique de prix modérés permettra de répondre à la demande de logements à Vitry-sur-Seine, malgré la crise du logement. Pierre Bell-Lloch, le maire de la ville, se réjouit de cette initiative : « C’est un prix très modéré qui nous permet de vendre encore du logement à Vitry. »

Un quartier pensé face aux risques d’inondation

Le projet des Ardoines a été entièrement repensé pour faire face aux risques d’inondation. Les réseaux électriques seront enfouis dans la ZAC Gare Ardoines et placés en hauteur dans la ZAC Seine Gare Vitry, où le niveau de l’eau peut monter plus haut. Charles Renaut, chef de projet sur la ZAC Gare Ardoines au sein de Grand Paris Aménagement, explique : « On ne doit pas aggraver les conditions de la crue. Donc on apporte une réponse technique en création du vide pour évacuer l’eau et une réponse humaine : que le maintien de la vie des habitants soit assuré. » Des cadres hydrauliques, sortes de bassins souterrains servant d’espace tampon, ont été positionnés sous le pont qui traverse les voies ferrées pour récupérer les eaux lors d’une crue. Tout le quartier, qui devrait être livré progressivement jusqu’en 2027, a donc été pensé en tenant compte des risques d’inondation.

Un avenir prometteur pour Vitry-sur-Seine

Ce projet de réhabilitation du site industriel des Ardoines représente un véritable tournant pour la ville de Vitry-sur-Seine. En construisant sur ce site inondable, Grand Paris Aménagement lance ainsi un nouveau quartier pensé pour faire face aux risques d’inondation. Stéphane Pourrier, l’architecte urbaniste, conclut : « On construit l’avenir de Vitry sur un morceau de territoire. » Ce projet ambitieux permettra à la ville de répondre à la demande de logements tout en garantissant la sécurité des habitants face aux risques d’inondation.

Comment traiter les punaises de lit : qui doit payer les frais ?

Entre 1 et 2 millions de personnes ont été infestées par des punaises de lit en 2022, selon les différents experts interrogés par Le Figaro. Ces chiffres ne tiennent pas compte de celles qui n’ont pas demandé d’intervention technique en raison du manque de moyens ou de la honte. En réalité, on peut multiplier ces chiffres par deux ou trois, affirme l’un des experts. Les punaises de lit sont de petits insectes qui peuvent transformer votre vie en cauchemar, même après la désinfection de votre logement. Les copropriétaires sont souvent confrontés à ce problème, se demandant s’ils doivent traiter uniquement le logement infesté ou l’ensemble de l’immeuble. Les propriétaires et les locataires sont également démunis pour savoir qui doit payer les frais de nettoyage.

L’obligation de fournir un logement décent et sans nuisibles : la responsabilité du bailleur selon la loi de 1989

Le principe de base pour régir la location d’un logement stipule que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », selon la loi du 6 juillet 1989 (article 6 modifié par l’article 142 de la loi logement promulguée en novembre 2018). Rivka Tordjman, avocate spécialisée en droit de l’environnement et en droit des affaires, explique que « la loi entérine le fait que la charge de la preuve pèse sur le bailleur, la partie économique la plus forte ».

En d’autres termes, le propriétaire est généralement responsable des frais de désinfection, sauf s’il parvient à prouver que la présence des punaises de lit est imputable au locataire. Dans ce cas, c’est au locataire de payer les frais engagés. Cependant, cela reste une difficulté pour le propriétaire de prouver ce fait. Selon Rivka Tordjman, bien que « c’est bien souvent l’occupant du logement qui introduit les punaises, il est extrêmement difficile voire impossible au bailleur d’en apporter la preuve ».

La réalité est malheureusement plus complexe que cela. Cathy Racon-Bouzon, député Renaissance des Bouches-du-Rhône, qui avait remis un rapport sur les punaises de lit au gouvernement il y a trois ans, dénonce les contours flous de la loi. Elle souligne les dépenses liées à la désinfection du logement en affirmant que « si le traitement destiné à l’élimination des punaises incombe au bailleur, la prise en charge des frais annexes (remplacement de la literie, mobilier irrécupérable, nuitées d’hôtel pour un relogement provisoire) n’est pas gravée dans le marbre ». Malgré le fait que « la jurisprudence est majoritairement en faveur des locataires », selon Rivka Tordjman, il arrive que le bailleur soit déchargé de toute responsabilité, comme l’a décidé la cour d’appel de Lyon en janvier 2021. Dans ce cas, si le locataire ne réalise pas les travaux nécessaires, le propriétaire peut les faire lui-même et répercuter le coût sur le loyer.

Une assurance contre les punaises de lit : une solution envisagée pour les locataires et les propriétaires

Afin de soulager les deux parties, de plus en plus d’élus souhaitent que le risque de punaises de lit soit intégré à l’assurance habitation. Actuellement, ce n’est pas le cas dans la quasi-totalité des contrats, affirme Nicolas Roux de Bézieux, fondateur de la société Badbugs.fr. Il a récemment créé, avec le groupe IMA (Inter Mutuelles Assistance), une assurance contre les punaises de lit, dont le coût s’élève à deux euros par mois.

La nécessité de clarifier les responsabilités en cas d’infestation de punaises de lit et l’option d’une assurance habitation spécifique

Il est important de clarifier les responsabilités en cas d’infestation de punaises de lit. Selon la loi, c’est au propriétaire de payer les frais de désinfection, à moins qu’il ne parvienne à prouver que la présence des punaises est imputable au locataire. Cependant, les contours de la loi restent flous et les frais annexes ne sont pas toujours pris en charge. Pour soulager les deux parties, l’intégration du risque de punaises de lit dans l’assurance habitation est une solution envisagée. À l’heure actuelle, cela n’est pas couramment proposé, mais il existe des initiatives pour offrir une assurance spécifique contre les punaises de lit à un coût abordable.

La crise du logement persiste et le gouvernement français explore différentes solutions pour y remédier. L’une des idées les plus récentes consiste à exonérer d’impôt sur les plus-values les terrains à bâtir. Cette proposition émane de Thomas Cazenave, ministre délégué chargé des Comptes publics, qui cherche à provoquer un « choc foncier ». Cette expression rappelle notamment le « choc de l’offre » promis par Emmanuel Macron en 2017.

Une solution pour augmenter l’offre de logements consiste à mettre à disposition des terrains constructibles qui ne sont pas vendus aux constructeurs. La principale raison de cette réticence à vendre est la fiscalité actuelle qui ne les incite pas suffisamment à le faire. En effet, les propriétaires attendent d’être exonérés de la plus-value avant de céder leurs terrains. Pour remédier à cela, Thomas Cazenave propose une exonération temporaire d’impôt sur la plus-value pour encourager les propriétaires à vendre leurs terrains à ceux qui souhaitent les acheter.

Il convient de souligner que les plus-values immobilières sur les terrains à bâtir sont actuellement exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, puis de prélèvements sociaux après 30 ans. Cette situation concerne également les biens immobiliers tels que les appartements ou les maisons, dans le cas où ils constituent des résidences secondaires. En revanche, les plus-values immobilières sur les résidences principales sont totalement exemptes d’impôts. Il est important de noter que la fiscalité pourrait évoluer non seulement pour les terrains, mais également pour d’autres types de biens immobiliers.

Par ailleurs, les députés centristes du Modem souhaitent alléger la fiscalité sur les plus-values des résidences secondaires. À cette fin, ils envisagent de déposer un amendement au projet de loi de finances. Cette proposition est soutenue par Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances, qui estime que la faible mise en vente de ces biens contribue à la rigidité du marché. Il envisage donc de raccourcir et d’harmoniser les délais d’exonération fiscale.

Les avantages de l’exonération d’impôt sur les plus-values

L’exonération d’impôt sur les plus-values des terrains à bâtir présente plusieurs avantages potentiels. Tout d’abord, elle peut inciter les propriétaires à céder leurs terrains, augmentant ainsi l’offre de logements disponibles. Cette mesure pourrait donc contribuer à résoudre la crise du logement en favorisant la construction de nouveaux bâtiments.

De plus, l’exonération temporaire d’impôt sur la plus-value pourrait encourager les investisseurs à acheter ces terrains, compte tenu de l’incitation fiscale. Cela pourrait dynamiser le marché immobilier et stimuler les investissements dans ce secteur. En effet, une plus grande disponibilité de terrains constructibles pourrait attirer les constructeurs et les promoteurs immobiliers, créant ainsi de nouvelles opportunités d’emploi et de développement économique.

Les implications potentielles de cette mesure

Cependant, cette proposition pourrait également avoir des implications sur le plan fiscal. En effet, l’exonération d’impôt sur les plus-values pourrait entraîner une perte de recettes pour l’État, ce qui nécessiterait une compensation budgétaire. Il sera donc intéressant de suivre les discussions et les débats autour de cette proposition pour évaluer son impact potentiel sur l’économie et les finances publiques.

En outre, il est essentiel de s’assurer que cette mesure ne profite pas seulement aux gros investisseurs, mais également aux particuliers désireux de construire leur propre habitat. Il convient donc de mettre en place des dispositifs garantissant une répartition équitable des avantages de cette exonération fiscale. Les autorités devront également veiller à ce que cette mesure favorise la construction de logements abordables, répondant ainsi aux besoins des citoyens confrontés à la crise du logement.

Proposition d’exonérer d’impôt

La proposition d’exonérer d’impôt sur les plus-values les terrains à bâtir est une initiative intéressante pour stimuler l’offre de logements en France. Toutefois, il est important de garder à l’esprit les implications fiscales et économiques de cette mesure, ainsi que la nécessité d’assurer une répartition équitable des avantages. En parallèle, il serait opportun de continuer à explorer d’autres solutions et à tenir compte des besoins spécifiques des citoyens confrontés à la crise du logement.