Pourquoi les étrangers achètent moins d’immobilier en France ?
Les étrangers non-résidents sont devenus des personae non gratae dans la principauté indépendante d’Andorre, située entre la France et l’Espagne. Le gouvernement vient d’interdire aux étrangers non-résidents d’investir dans la pierre en réponse à la flambée des prix qui sévit à Andorre: +30% en 3 ans. On estime qu’au cours des six dernières années, plus d’un milliard d’euros ont été investis dans l’immobilier par des capitaux étrangers, selon le journal espagnol El Diario . Il existerait environ 3000 appartements vides appartenant à des investisseurs étrangers. Les logements seront donc réservés aux résidents de ce petit pays de 85.000 habitants. Un moratoire anti-étrangers temporaire, tente de rassurer le gouvernement. Il durera le temps de mettre en place une taxe spécifique pour ce type d’investissements.
La politiques d’Andorre pour freiner la spéculation
«Nous passons de l’Andorre où l’on pouvait acheter à bon prix à l’Andorre du luxe. Il semble que nous soyons en train de devenir un Monaco ou un Luxembourg, mais avec des salaires bas», redoute Damià Sinfreu, agriculteur de 33 ans auprès d’El Diario. Dernièrement, des Youtubeurs sont arrivés en masse en Andorre, selon Courrier International.
Un dispositif similaire en Suisse
Les avantages fiscaux: pas de droits de succession et un montant de l’impôt sur le revenu de 10% au maximum des ressources annuelles déclarées, ont notamment attiré les étrangers, alimentant la spéculation selon le gouvernement. Mais est-ce légal d’interdire à des étrangers de venir s’installer sur son sol? «En droit international général, le principe de la compétence discrétionnaire d’un État d’admettre ou non des étrangers sur son territoire est indiscutablement reconnu», analyse Nawwar Wannous, professeur de droit à l’université d’Ottawa dans son livre Le principe de la liberté d’investir: l’exemple des législations tunisienne, égyptienne et saoudienne. En France et dans l’Union Européenne toutefois ce n’est pas légal, selon Maître Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. Les candidats étrangers pourraient aussi se voir imposer un examen de catalan, la langue officielle de la principauté. Le gouvernement envisage d’imposer trente heures de cours gratuits aux nouveaux arrivants.
Restrictions Immobilières pour les Étrangers : Exemples Mondiaux
Andorre n’est pas le premier État à interdire l’accès de l’immobilier aux non-résidents étrangers. En Suisse, les étrangers doivent prouver qu’ils sont bien résidents et travaillent sur le territoire pour acquérir une résidence principale. Pour les résidences secondaires, seules 1500 d’entre elles peuvent être acquises par des étrangers au cours d’une année. Et tous ces logements doivent être situés dans les communes dites à «vocations touristiques». Au Canada, les achats immobiliers sont interdits aux étrangers depuis le 1er janvier 2023 et ce pendant deux ans. Quelques exceptions existent pour les étudiants étrangers ou les résidents permanents. Quant au Portugal, le gouvernement vient de décider ce mardi de ne plus accorder une exonération fiscale aux retraités étrangers à partir de 2024. Fini le taux d’imposition réduit de 10%.
La villa de Marie Curie, un trésor en passe d’être détruit
La villa qui a servi de stockage des matières premières et de laboratoire de purification du radium à la célèbre scientifique Marie Curie, prix Nobel de chimie, est actuellement en danger. Située au 20 rue d’Ulm, dans le 5e arrondissement de Paris, cette bâtisse historique est aujourd’hui inutilisée et pourrait être démolie. Cependant, de nombreux Parisiens s’opposent à cette destruction et demandent que la villa soit classée au titre des Monuments Historiques. C’est en effet le seul moyen de sauver in extremis cette propriété datant de 1914 des bulldozers.
Le Pavillon des Sources menacé
Également connue sous le nom de Pavillon des Sources, la villa est en réalité le plus petit bâtiment de l’Institut Curie. Malheureusement, il est prévu qu’elle laisse place à une extension du campus Pierre et Marie Curie Val de Grâce. Le dernier permis de démolir a été délivré le 24 mars dernier, ce qui signifie que la destruction peut avoir lieu à tout moment.
La réaction des défenseurs du patrimoine
La destruction de cette villa ne laisse pas indifférent. De nombreux Parisiens sont révoltés à l’idée que le jardin, tant apprécié par Marie Curie, et son environnement soient rasés. Sur Twitter, Baptiste Gianeselli, fervent défenseur du patrimoine, lance l’alerte: « Détruire le Pavillon des Sources et abattre les tilleuls plantés par Marie Curie est inacceptable. Tout aussi inacceptable est la construction d’un bâtiment énorme qui sera en co-visibilité avec le Panthéon. » Pour Émile Meunier, conseiller écologiste de Paris, il existe d’autres possibilités pour s’agrandir sans détruire cette villa historique. Il propose notamment d’étudier des alternatives situées dans le nord-est de Paris, à Porte de la Chapelle, où des bureaux vacants sont disponibles.
La demande de classement au titre des Monuments Historiques
Depuis janvier 2020, la commission du Vieux Paris réclame le classement de cette villa au titre des Monuments Historiques auprès du ministère de la Culture. Cette demande vise à suspendre la procédure de démolition, du moins temporairement. « Une instance de classement au titre des Monuments Historiques place le bien sous le régime du classement pendant douze mois, laissant aux services de l’État le temps d’examiner l’opportunité d’une décision de protection (inscription ou classement) définitive », précise Baptiste Gianeselli. Il reste donc à attendre la réaction du ministère de la Culture, ultime décisionnaire en la matière.
Préserver le patrimoine pour les générations futures
La destruction de cette villa serait une perte irréparable pour le patrimoine historique de Paris. Marie Curie, figure emblématique de la science, a laissé une empreinte indélébile dans l’histoire. Préserver les lieux où elle a vécu et travaillé permettrait de conserver la mémoire de son héritage. De plus, classer cette villa au titre des Monuments Historiques lui donnerait une protection officielle et permettrait de sensibiliser les générations futures à l’importance de sa contribution scientifique.
La mobilisation pour sauver la villa de Marie Curie : préservation d’un héritage scientifique
La villa qui a abrité les travaux de Marie Curie est malheureusement menacée de destruction. Cependant, de nombreux Parisiens se mobilisent pour sauver ce précieux patrimoine en demandant son classement au titre des Monuments Historiques. Il est urgent d’agir afin de préserver cette villa et de conserver le souvenir de l’héritage scientifique de Marie Curie. Le ministère de la Culture doit prendre une décision éclairée pour préserver ce patrimoine historique précieux, garantissant ainsi qu’il sera transmis aux générations futures.
Réduire les coûts d’expulsion grâce à la reprise de bail des locataires en difficulté
La mairie de Tours a adopté un dispositif novateur visant à éviter les coûts liés aux expulsions pour la collectivité et les bailleurs sociaux. Marie Quinton, adjointe au logement à la mairie de Tours, propose de reprendre le bail des locataires de logements sociaux qui sont menacés d’expulsion pour impayés. En partenariat avec la société civile immobilière Ficosil, la municipalité cherche ainsi à reloger les locataires en difficulté avant que la force publique n’intervienne pour les expulser. Cette approche permet de maintenir les ménages dans le logement, tout en mettant en place un accompagnement personnalisé pour favoriser leur insertion sociale et professionnelle. Une fois que les locataires parviennent à redresser leur situation financière, ils redeviennent titulaires du bail.
Un dispositif plus efficace que l’hébergement d’urgence
Auparavant, les locataires menacés d’expulsion étaient logés en hébergement d’urgence via le 115, puis une procédure de sous-location leur était proposée. Cette démarche était souvent longue et coûteuse pour les bailleurs sociaux. Dorénavant, dans huit logements détenus par les principaux bailleurs sociaux de la ville (Tours Habitat, Ligeris, Val Touraine Habitat et Touraine Logement), les locataires menacés d’expulsion pourront rester dans leur logement jusqu’à ce qu’ils aient remboursé leurs dettes. La Ficosil se chargera de payer leur loyer auprès du bailleur social et demandera aux locataires un remboursement progressif en fonction de leurs possibilités financières. Cette expérimentation durera un an.
Une opération d’un coût de 75 600 euros
Il est important de noter que l’objectif n’est pas de transférer le bail de tous les locataires menacés d’expulsion à la municipalité. En réalité, seuls certains profils sont ciblés, notamment ceux qui rencontrent des difficultés liées à la santé, des problèmes administratifs, des troubles dépressifs, des addictions ou un accident de parcours. Les locataires qui causent des troubles de voisinage ne sont donc pas pris en compte par ce dispositif. Les familles, les personnes âgées et les locataires en situation de handicap, faisant preuve de bonne volonté, sont les principaux bénéficiaires de cette mesure. Julie Vallée, directrice de la Ficosil, précise que l’accent sera porté sur les ménages dont le bail est déjà résilié mais qui continuent à occuper les lieux en payant une indemnité d’occupation.
Un accompagnement personnalisé pour favoriser le maintien dans le logement
Marie Quinton souligne l’importance d’un accompagnement pour les personnes concernées par une procédure d’expulsion locative. En effet, ces locataires rencontrent souvent des difficultés de gestion de budget, des problèmes administratifs ou ont besoin d’une curatelle suite à un accident de la vie, comme une hospitalisation. Grâce à cet accompagnement, il est rare de ne pas trouver de solution pour ces situations complexes. Cependant, cela nécessite du temps, généralement entre un et deux ans, pour obtenir une amélioration visible de la situation financière. Aucun délai maximal n’a été fixé pour permettre aux locataires d’éponger leur dette. Si aucune amélioration n’est constatée, l’expulsion aura lieu, mais ce n’est pas l’objectif visé par ce dispositif.
Une expérimentation financée par différents acteurs
Le coût de cette opération s’élève à 75 600 euros, avec une participation de 40 000 euros de la part de la municipalité, 6 000 euros des bailleurs sociaux et le reste provenant de fonds nationaux tels que le Fonds National d’Accompagnement Vers et Dans le Logement (FNAVDL). Il n’est pour le moment pas prévu d’élargir ce dispositif aux bailleurs privés.
Une nouvelle approche prometteuse pour éviter les coûts des expulsions
La reprise de bail des locataires en difficulté représente une nouvelle approche prometteuse pour éviter les coûts liés aux expulsions. Grâce à cette initiative, les locataires menacés d’expulsion pour impayés peuvent rester dans leur logement tout en bénéficiant d’un accompagnement personnalisé pour améliorer leur situation financière. Cette expérimentation, d’un coût de 75 600 euros, devrait permettre de réduire les charges pour la collectivité et les bailleurs sociaux. Il reste à observer les résultats de cette initiative sur le long terme et à envisager son éventuelle extension à d’autres bailleurs.
La garantie revente : une solution pour éviter les pertes financières lors de la revente d’un bien immobilier
Divorce, naissance, décès, licenciement économique ou encore invalidité après un accident… Autant de situations qui peuvent inévitablement conduire à la revente précipitée d’un bien immobilier acquis récemment. Malheureusement, ces événements sont souvent synonymes de pertes financières pour les vendeurs. C’est pour pallier cette problématique que le réseau de courtage en assurance NousAssurons propose une garantie revente, une assurance souscrite lors de l’achat d’un bien immobilier auprès d’un professionnel. Cette assurance permet d’éviter une revente à perte en cas d’accident survenant dans les 7 ans suivant la date d’achat.
Une garantie pour tous les types de propriétaires
Cette garantie revente s’adresse aussi bien aux acquéreurs de résidence principale qu’aux propriétaires de résidences secondaires ou aux investisseurs locatifs. Son fonctionnement est simple : elle prend en charge une perte financière pouvant atteindre 20% de la valeur du bien. Cette perte inclut les frais de notaire, les frais d’agence et même 50% des travaux effectués, sans distinction de nature. Cette garantie est particulièrement utile dans un marché immobilier où les prix sont à la baisse. En effet, Jérôme Robin, créateur de NousAssurons, explique : « Ce type d’assurances existe depuis longtemps mais n’était quasiment pas vendu puisque dans un marché haussier, personne ne veut souscrire à une garantie revente. Mais dans un marché hésitant, voire baissier, cette garantie offre une vraie protection à un moment où on en a besoin ». Ainsi, même si le prix du bien n’a pas diminué, les acheteurs seront indemnisés des frais financiers engendrés par la revente anticipée.
Le calcul des cotisations pour souscrire à la garantie revente
Pour souscrire à cette assurance, l’acquéreur doit cotiser une seule fois au moment de l’achat. Deux montants sont proposés : 495 € pour un plafond de 30 000 € couverts sur 7 ans ou 625 € pour un plafond de 50 000 € sur la même période. Si l’acquéreur a besoin d’une couverture plus large, une tarification sur mesure peut être appliquée. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 €, avec des frais d’agence de 20 000 €, des frais de notaire et de garantie de 20 000 €, ainsi que des travaux de réaménagement et de rénovation du bien pour un montant de 30 000 € (pris en compte à hauteur de 50%), la garantie portera sur un montant de 235 000 €. Ainsi, en cas de revente du bien à son prix d’achat, l’acheteur sera indemnisé à hauteur de 35 000 €, à condition d’avoir choisi l’option 50 000 €.
Faciliter l’obtention de crédit
Outre la protection offerte aux vendeurs, la garantie revente permet également de rassurer les banques et faciliter l’obtention de crédit. En effet, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, cette garantie offre une sécurité supplémentaire aux établissements financiers. Ainsi, en cas de revente contrainte après un divorce par exemple, ou si une cause extérieure a entraîné une perte de valeur du bien, la couverture de la perte financière est assurée, permettant ainsi au vendeur de rembourser malgré tout la banque.
La Garantie Revente de NousAssurons : Votre Protection Financière en Immobilier
La garantie revente proposée par NousAssurons est une solution intéressante pour éviter les pertes financières lors de la revente d’un bien immobilier. Que ce soit pour les acquéreurs de résidence principale, les propriétaires de résidences secondaires ou les investisseurs locatifs, cette assurance offre une véritable protection dans un marché immobilier incertain. De plus, elle facilite l’obtention de crédit en rassurant les banques. N’hésitez pas à vous renseigner sur cette garantie lors de l’achat d’un bien immobilier.
Le vendeur en viager qui ne reçoit plus la rente de l’acquéreur expose à un risque financier en cas de demande de résolution de la vente. En effet, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209), que le vendeur devait restituer le bouquet, c’est-à-dire la première somme versée au jour de la signature de l’acte, à l’acquéreur défaillant. Cela même si le bouquet avait été versé plusieurs décennies plus tôt.
Les conséquences d’une défaillance de l’acquéreur
Dans l’acte de vente, il est généralement prévu que si l’acquéreur ne paie pas les rentes, la vente peut être résolue et les rentes versées restent acquises au vendeur en tant que sanction. De plus, l’acquéreur doit également s’acquitter des échéances impayées et des indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux, conformément à la décision de la Cour d’appel.
Cependant, la Cour de cassation a souligné que la cour d’appel avait omis de prendre en compte le bouquet, qui représente une partie significative de la valeur de la maison. Selon la Cour de cassation, la cour d’appel aurait dû juger que le bouquet restait acquis au vendeur en tant que dommages et intérêts dus par l’acquéreur. Dans le cas contraire, elle aurait dû ordonner au vendeur de restituer le bouquet, car la résolution de la vente implique l’annulation de tout ce qui a été fait et nécessite le retour des parties à leur état initial avant la signature du contrat.
Les conséquences financières pour le vendeur
Ainsi, en cas de résolution de la vente, l’acquéreur doit rendre la maison et, à moins de dispositions contraires dans le contrat, le vendeur doit rendre le montant du bouquet qu’il a initialement reçu. Cela peut être une mauvaise affaire pour le vendeur, car au lieu de trouver un accord avec l’acquéreur défaillant, il se retrouve dans l’obligation de rendre la moitié du prix du bien, correspondant au montant du bouquet.
Il est donc important pour les vendeurs en viager de prendre en compte cette possibilité de résolution de la vente et de bien évaluer les risques financiers associés. Il est également recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire spécialisé avant de signer un contrat de viager.
Les alternatives au viager
Face à ces éventuels risques, certains vendeurs peuvent se tourner vers des alternatives au viager. Parmi celles-ci, on retrouve notamment la vente à terme. Contrairement au viager, la vente à terme consiste à fixer dès le départ un prix de vente et une date de paiement intégral, sans rente viagère. Cela permet au vendeur de percevoir la totalité du montant de la vente à une date déterminée, sans se soucier des éventuelles défaillances de l’acquéreur.
Une autre alternative est la vente en nue-propriété. Dans ce cas, le vendeur garde l’usufruit du bien pendant une durée spécifique, généralement fixée en fonction de son espérance de vie. En échange de la nue-propriété, le vendeur reçoit la totalité du montant de la vente dès le départ. L’acquéreur ne pourra jouir pleinement du bien qu’à l’expiration de la période d’usufruit.
Les Ventes en Viager : Analyse des Risques Financiers et Alternatives Conseillées
Il est essentiel pour les vendeurs en viager de prendre en compte les possibles conséquences financières en cas de résolution de la vente. La décision de la Cour de cassation met en évidence le risque de devoir restituer le bouquet à l’acquéreur en cas de défaillance de sa part. Ainsi, il est conseillé de se tourner vers des alternatives, telles que la vente à terme ou la vente en nue-propriété, qui offrent une plus grande sécurité financière. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à sa situation.
L’année 2023 s’annonce comme une année charnière pour le marché immobilier français. Après une période de forte croissance, marquée par des records de transactions et de prix, le secteur connaît un ralentissement qui pourrait s’accentuer dans les prochains mois. Quels sont les facteurs qui expliquent cette évolution ? Quelles sont les conséquences pour les différents acteurs du marché ? Quelles sont les perspectives pour l’avenir ? Voici une analyse complète des tendances du marché immobilier français en 2023.
Un dynamisme ralenti sur le marché immobilier français
Le marché immobilier français a bénéficié ces dernières années d’un contexte favorable, caractérisé par des taux d’intérêt historiquement bas, une demande soutenue, une offre limitée et des dispositifs incitatifs comme le prêt à taux zéro ou la loi Pinel. Ces éléments ont permis de stimuler les ventes de logements, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, et de faire grimper les prix dans la plupart des régions.
Cependant, depuis la fin de l’année 2022, le marché immobilier français montre des signes de ralentissement. Le nombre de transactions a baissé de 15% sur un an, passant sous la barre du million pour la première fois depuis 2016. Les prix ont également marqué le pas, avec une hausse moyenne de 2,9% sur un an, contre 6,3% en 2022. Cette tendance concerne l’ensemble du territoire, même si certaines zones restent plus dynamiques que d’autres.
Hausse des taux de crédit, flambée des prix… les raisons du ralentissement
Plusieurs facteurs peuvent expliquer le ralentissement du marché immobilier français en 2023. Le premier est la remontée des taux de crédit, qui a commencé à se faire sentir dès la fin de l’année 2022. En effet, face à la reprise économique et à la hausse de l’inflation, la Banque centrale européenne a décidé de resserrer sa politique monétaire et de relever son taux directeur. Cette décision a entraîné une augmentation des taux d’emprunt des banques, qui ont répercuté cette hausse sur leurs clients. Ainsi, le taux moyen d’un crédit immobilier est passé de 1,25% en décembre 2022 à 1,75% en juin 2023, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA.
Cette hausse des taux a eu un impact direct sur le pouvoir d’achat des ménages, qui ont vu leur capacité d’emprunt diminuer. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, la mensualité est passée de 966 euros à 1018 euros, soit une différence de 52 euros par mois. Sur la durée du prêt, cela représente un coût supplémentaire de 12 480 euros. Ainsi, certains ménages ont dû renoncer à leur projet immobilier ou revoir leurs ambitions à la baisse.
Le deuxième facteur est la flambée des prix, qui a rendu le marché immobilier français inaccessible pour une partie de la population. En effet, malgré le ralentissement observé en 2023, les prix restent élevés dans la plupart des régions, notamment dans les grandes villes et les zones tendues. Selon les notaires de France, le prix médian d’un appartement ancien en France était de 3 880 euros le mètre carré au premier trimestre 2023, soit une hausse de 5% sur un an. Pour une maison ancienne, le prix médian était de 2 620 euros le mètre carré, soit une hausse de 4% sur un an. Ces prix sont encore plus élevés dans les métropoles comme Paris (11 260 euros le mètre carré), Lyon (5 230 euros le mètre carré) ou Bordeaux (4 920 euros le mètre carré).
Cette flambée des prix s’explique par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qui persiste malgré le ralentissement du marché. D’un côté, la demande reste forte, portée par des facteurs démographiques (croissance de la population, vieillissement, migrations), sociaux (divorces, recompositions familiales, mobilité professionnelle) et environnementaux (recherche de qualité de vie, de verdure, d’espace). De l’autre, l’offre reste insuffisante, freinée par des contraintes foncières, réglementaires, fiscales et financières. Ainsi, le nombre de logements neufs mis en vente a baissé de 12% sur un an au premier trimestre 2023, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
L’amorce d’un rééquilibrage des prix dans l’ancien
Face à ce contexte de ralentissement du marché immobilier français, certains observateurs anticipent une baisse des prix dans les prochains mois. En effet, la hausse des taux de crédit et la dégradation du pouvoir d’achat pourraient inciter les vendeurs à revoir leurs prétentions à la baisse, afin de trouver preneur. De même, la crise sanitaire et ses conséquences (télétravail, confinement, couvre-feu) pourraient modifier les attentes et les besoins des acheteurs, qui pourraient se tourner vers des biens moins chers et plus adaptés à leur mode de vie.
Cependant, cette baisse des prix ne serait pas uniforme sur le territoire. Selon les prévisions des notaires de France, le prix médian d’un appartement ancien en France devrait baisser de 1% sur un an au deuxième trimestre 2023, tandis que celui d’une maison ancienne devrait rester stable. Mais ces moyennes nationales cachent des disparités régionales et locales. Ainsi, certaines zones resteraient en hausse, comme l’Ile-de-France (+2% pour les appartements anciens et +3% pour les maisons anciennes), la Bretagne (+4% pour les appartements anciens et +5% pour les maisons anciennes) ou encore l’Occitanie (+3% pour les appartements anciens et +4% pour les maisons anciennes). À l’inverse, d’autres zones connaîtraient une baisse plus marquée, comme le Grand Est (-4% pour les appartements anciens et -3% pour les maisons anciennes), la Bourgogne-Franche-Comté (-3% pour les appartements anciens et -2% pour les maisons anciennes) ou encore la Normandie (-2% pour les appartements anciens et -1% pour les maisons anciennes).
Pas de retournement dans le neuf
Contrairement au marché immobilier ancien, le marché immobilier neuf ne devrait pas connaître de baisse des prix en 2023. En effet, le secteur du neuf est soumis à des contraintes spécifiques qui limitent sa capacité à s’adapter à la demande. Parmi ces contraintes, on peut citer le coût élevé du foncier, la complexité administrative des permis de construire, les normes environnementales et énergétiques de plus en plus exigeantes ou encore la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Ces éléments pèsent sur le coût de production des logements neufs et se répercutent sur les prix de vente.
Ainsi, selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le prix moyen d’un logement neuf en France était de 4 600 euros le mètre carré au premier trimestre 2023, soit une hausse de 6% sur un an. Cette hausse concerne toutes les régions, avec des écarts importants selon les zones géographiques. Par exemple, le prix moyen d’un logement neuf était de 6 800 euros le mètre carré en Ile-de-France, contre 3 400 euros le mètre carré dans le Grand Est.
Cette hausse des prix du neuf s’explique également par une demande soutenue, notamment de la part des investisseurs qui cherchent à bénéficier des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie. Ces dispositifs permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de location du bien pendant une durée déterminée. Ces dispositifs sont particulièrement attractifs dans un contexte de hausse de la fiscalité et de faiblesse des rendements des placements financiers. Ainsi, selon la Fédération des promoteurs immobiliers, la part des investisseurs dans les ventes de logements neufs était de 58% au premier trimestre 2023, contre 42% pour les accédants à la propriété.
Cependant, le marché immobilier neuf n’est pas à l’abri d’un retournement, si la demande venait à se tarir ou si les coûts de production continuaient à augmenter. En effet, le secteur du neuf souffre d’un manque de rentabilité, qui limite sa capacité à innover et à répondre aux besoins des clients. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le taux de marge nette des promoteurs était de 4,5% en 2022, soit le plus bas niveau depuis 2010. Par ailleurs, le secteur du neuf doit faire face à des risques juridiques, liés aux recours abusifs contre les permis de construire ou aux malfaçons constatées sur certains chantiers.
Des opportunités et des risques pour les acteurs du marché immobilier français
Le ralentissement du marché immobilier français en 2023 offre des opportunités et des risques pour les différents acteurs du secteur, qu’il s’agisse des acheteurs, des vendeurs, des locataires, des bailleurs, des investisseurs ou des professionnels.
Pour les acheteurs, le ralentissement du marché immobilier français peut être une opportunité de réaliser leur projet immobilier dans de meilleures conditions. En effet, ils peuvent profiter d’une baisse des prix dans certaines zones, d’une concurrence moins forte entre les candidats à l’achat et d’une plus grande marge de négociation avec les vendeurs. Ils peuvent également bénéficier d’aides publiques, comme le prêt à taux zéro ou le prêt accession sociale, qui facilitent l’accès au crédit. Cependant, les acheteurs doivent aussi faire face à des risques, comme la hausse des taux de crédit, la pénurie de biens disponibles ou encore la difficulté à revendre leur bien en cas de baisse du marché.
Pour les vendeurs, le ralentissement du marché immobilier français peut être un risque de perdre une partie de la valeur de leur bien ou de ne pas trouver d’acquéreur dans les délais souhaités. En effet, ils doivent s’adapter à une demande moins forte et plus exigeante, qui peut remettre en cause leur prix de vente ou leur qualité de service. Ils doivent également faire face à une concurrence accrue entre les vendeurs, qui peut les inciter à baisser leur prix ou à réaliser des travaux pour valoriser leur bien. Cependant, les vendeurs peuvent aussi profiter d’opportunités, comme la possibilité de se repositionner sur un autre marché plus dynamique ou plus adapté à leurs besoins.
Pour les locataires, le ralentissement du marché immobilier français peut être une opportunité de se loger dans de meilleures conditions ou de devenir propriétaire. En effet, ils peuvent profiter d’une baisse des loyers dans certaines zones, d’une offre plus diversifiée et plus qualitative de logements ou encore d’une facilité à changer de logement en cas de besoin. Ils peuvent également bénéficier d’aides publiques, comme l’aide personnalisée au logement ou le dispositif Visale, qui réduisent le coût du loyer ou garantissent le paiement des impayés. Cependant, les locataires doivent aussi faire face à des risques, comme la hausse des charges locatives, la précarité du bail ou encore la difficulté à accéder à la propriété.
Pour les bailleurs, le ralentissement du marché immobilier français peut être un risque de voir leur rentabilité diminuer ou leur patrimoine se déprécier. En effet, ils doivent s’adapter à une demande moins solvable et plus volatile, qui peut entraîner des vacances locatives, des impayés ou des dégradations. Ils doivent également faire face à une pression fiscale et réglementaire, qui limite leur liberté de fixer le loyer, de choisir le locataire ou de gérer le logement. Cependant, les bailleurs peuvent aussi profiter d’opportunités, comme la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier, de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux ou encore de se former à la gestion locative.
Pour les investisseurs, le ralentissement du marché immobilier français peut être une opportunité de saisir des affaires intéressantes ou de se positionner sur des niches porteuses. En effet, ils peuvent profiter d’une baisse des prix dans certaines zones, d’une offre plus abondante et plus négociable de biens ou encore d’une demande soutenue de location. Ils peuvent également bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs, comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie, qui leur permettent de réduire leur impôt sur le revenu. Cependant, les investisseurs doivent aussi faire face à des risques, comme la hausse des taux de crédit, la complexité administrative et juridique ou encore la concurrence accrue entre les investisseurs.
Pour les professionnels, le ralentissement du marché immobilier français peut être un risque de voir leur activité diminuer ou leur réputation se dégrader. En effet, ils doivent s’adapter à une demande moins nombreuse et plus méfiante, qui peut remettre en cause leur commission ou leur qualité de service. Ils doivent également faire face à une concurrence renforcée entre les professionnels, qui peut les inciter à baisser leurs tarifs ou à innover dans leurs pratiques. Cependant, les professionnels peuvent aussi profiter d’opportunités, comme la possibilité de fidéliser leur clientèle, de se spécialiser sur un segment de marché ou encore de se former aux
Être au fait des tendances du marché immobilier français
Le marché immobilier français est un secteur complexe et évolutif, qui présente des opportunités et des risques pour les différents acteurs du secteur. Pour réussir son projet immobilier en 2023, il est essentiel d’être au fait des tendances du marché immobilier français, qui dépendent du contexte économique, social et environnemental. Pour cela, il est recommandé de s’informer régulièrement sur l’évolution du marché, de comparer les offres disponibles, de se faire accompagner par des professionnels compétents et de se projeter dans l’avenir.
Pour en savoir plus sur les tendances du marché immobilier français en 2023, vous pouvez consulter notre site immobilier-loi-defiscalisation.fr, qui vous propose des articles, des conseils et des outils pour vous aider à réaliser votre projet immobilier.
Locataire indésirable ? Le maire de Locronan menacé d’expulsion de son logement de location
Un litige immobilier oppose actuellement une propriétaire et son locataire, qui se trouve être le maire de Locronan, Antoine Gabriele lui-même. La propriétaire, Marie-Thérèse, a donné congé à son locataire afin de pouvoir emménager elle-même dans le bien, mais ce dernier refuse de quitter les lieux. Les deux parties se sont retrouvées devant la justice pour trancher le litige.
Une demande de congé envoyée dans les règles de l’art
Marie-Thérèse affirme avoir agi en respectant toutes les procédures légales pour donner congé à son locataire. Elle a utilisé les services d’un agent immobilier pour rédiger une lettre recommandée de congé, conformément à la loi. Cette lettre a été envoyée plus de six mois avant la date à laquelle elle souhaitait récupérer le logement, en décembre 2022. Marie-Thérèse assure avoir clairement expliqué à M. Gabriele sa volonté de récupérer la maison.
En revanche, le maire prétend n’avoir jamais reçu de courrier recommandé de la part de la propriétaire. Selon lui, les enveloppes qu’il aurait reçues étaient vides, ce qui rendrait invalide la demande de congé.
Une situation complexe pour la propriétaire
Marie-Thérèse avait prévu de vendre sa propre maison afin d’emménager dans le logement qu’elle louait au maire. Cependant, après la vente de sa maison en janvier, elle se retrouve contrainte de trouver un autre logement puisque le maire refuse de quitter les lieux. Elle contacte la mairie pour demander un logement d’urgence, mais sa demande est rejetée. Finalement, elle est contrainte de louer un appartement dans une autre commune et de lancer une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits.
La justice tranche en faveur de la propriétaire
Le 21 juillet, la justice rend sa décision et constate la validité du congé pour vente donné par la propriétaire. Elle ordonne donc l’expulsion du maire et de son épouse du logement, au plus tard le 2 novembre. En plus de l’expulsion, le maire est condamné à verser 4260 € de dommages et intérêts, ainsi que 800 € pour les frais d’avocat de la propriétaire.
Appel de la décision par le maire et son épouse
Malgré cette décision, le maire et son épouse ont fait appel de la décision de la justice. Leur objectif est de continuer à occuper le logement qu’ils louent depuis près de 20 ans. Affirmant n’avoir jamais reçu de courrier recommandé de la part de la propriétaire, ils souhaitent contester la validité du congé pour vente et éviter ainsi l’expulsion.
Une affaire qui soulève des questions sur les droits des propriétaires
Cette affaire met en lumière les difficultés auxquelles peuvent être confrontés les propriétaires lorsqu’ils souhaitent récupérer leur bien loué. Malgré avoir agi conformément à la loi, la propriétaire doit maintenant se battre en justice pour faire respecter ses droits. Elle espère que la décision en sa faveur sera confirmée en appel afin de pouvoir enfin emménager dans le logement qu’elle a légalement le droit de récupérer.
Locataire indésirable : Le litige immobilier entre le maire de Locronan et sa propriétaire
Le litige opposant le maire de Locronan à sa propriétaire soulève des questions sur les droits des propriétaires de biens locatifs. La propriétaire affirme avoir agi dans les règles de l’art en donnant congé à son locataire, mais ce dernier refuse de quitter les lieux et prétend n’avoir jamais reçu de courrier recommandé. La justice a néanmoins tranché en faveur de la propriétaire en ordonnant l’expulsion du maire et de son épouse, ainsi que le versement de dommages et intérêts. L’affaire est actuellement en appel, et il reste à voir si la décision sera confirmée. Cette affaire met en lumière les difficultés auxquelles peuvent être confrontés les propriétaires dans leur démarche de récupérer leur bien loué.
La demande de logements sociaux en France atteint des niveaux alarmants, alors que la production de ces logements est en baisse. Selon Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH), cette situation est « inedite » et dénonce un « secteur grippé ».
Une demande en hausse constante
À la fin de l’année 2022, on dénombrait 2,42 millions de ménages en attente d’un logement social, soit une augmentation de 7% par rapport à l’année précédente. Parmi ces ménages, 1,63 million attendaient une première attribution. Cette demande est présente dans tous les territoires, mais elle est particulièrement marquée en Île-de-France, sur le littoral atlantique, la côte méditerranéenne, le Genevois français et la métropole lilloise, selon l’USH.
Un manque de production de logements sociaux
Dans ce contexte, le ministre du Logement, Patrice Vergriete, a annoncé la construction de 85 000 nouveaux logements sociaux en 2023. Cependant, Emmanuelle Cosse estime qu’il faudrait produire chaque année environ 198 000 logements sociaux pour répondre à la demande. Elle déclare : « Il faudrait au moins sortir 120 000 logements par an pour retrouver un peu d’air ».
Une production rattrapée par la crise
En 2020, la construction de logements sociaux est passée en dessous de la barre des 100 000 logements par an, avec seulement 95 000 constructions, contre 105 000 en 2019. Cette baisse est une conséquence directe de la crise que traverse ce secteur. Le ministre du Logement souligne cette situation lors d’un point presse, en déclarant : « Ce qui montre à quel point la production de logements sociaux est rattrapée par la crise ».
Une chute prévue dans la construction de logements sociaux
Une étude prospective de la Banque des territoires, publiée le 21 septembre, prévoit une chute encore plus importante de la construction annuelle de logements sociaux. À partir de 2030, cette construction pourrait s’établir autour de 66 000 logements, soit une diminution significative par rapport aux années précédentes.
Des délais d’attente extrêmement longs
Emmanuelle Cosse souligne également les importantes disparités dans les délais d’attente pour l’obtention d’un logement social. Alors qu’il était possible d’obtenir une demande satisfaite dans l’année précédente, il faut désormais attendre entre deux et huit ans dans certaines régions. Cette situation inquiétante témoigne d’un manque d’efficacité dans la gestion des attributions de logements sociaux.
Le manque d’aide de l’État
Emmanuelle Cosse pointe du doigt le manque d’aide de l’État dans cette crise du logement social. Depuis 2018, l’État prélève 1,3 milliard d’euros des recettes de loyers des bailleurs sociaux pour les réinjecter dans le budget national. Cette politique est vivement critiquée, et la présidente de l’USH la qualifie même de « scandale fou ».
La Crise du Logement Social en France : L’Appel à l’Action des Pouvoirs Publics
La crise du logement social en France atteint des proportions inédites, avec une demande croissante et une production de logements en baisse. Les délais d’attente pour obtenir un logement social sont de plus en plus longs, tandis que les prévisions pour l’avenir ne sont pas encourageantes. Face à cette situation, il est urgent que les pouvoirs publics prennent des mesures concrètes pour relancer la construction de logements sociaux et répondre aux besoins des ménages les plus fragiles.
Les recettes fiscales de l’État et des collectivités territoriales ont explosé grâce à l’immobilier. Malgré la crise du logement, qui s’est accentuée l’année dernière, les pouvoirs publics ont pu bénéficier d’une hausse de plus de 96 milliards d’euros provenant du logement, selon le dernier rapport sur les comptes du logement. Cette somme importante est en grande partie due à la taxe foncière et aux droits de mutation payés par les acheteurs lors de l’acquisition d’un nouveau logement.
Une bonne affaire pour l’État et les collectivités territoriales
En 2022, l’immobilier a joué un rôle majeur dans les recettes fiscales de l’État et des collectivités territoriales. Près de 44% des 96 milliards d’euros proviennent de la taxe foncière et des droits de mutation. Les propriétaires immobiliers ont ainsi contribué grandement aux rentrées d’argent de l’État grâce à ces impôts.
Une situation contrastée pour 2023
Pour l’année 2023, la situation pourrait être plus contrastée. La taxe foncière risque de rapporter une somme importante aux collectivités territoriales, puisqu’elle est la seule à la collecter. Cependant, les droits de mutation risquent de diminuer en raison de la baisse des ventes, estimée à -20% par les professionnels de l’immobilier. À titre d’exemple, à Paris, cette chute des droits de mutation a engendré un déficit budgétaire estimé à 500 millions d’euros pour la mairie. Il est important de souligner que l’État et les collectivités territoriales perçoivent la majorité des droits de mutation à chaque transaction immobilière, alors qu’ils sont souvent confondus avec les frais de notaire.
L’immobilier rapporte plus qu’il ne coûte
L’envolée des prix de l’immobilier a permis à de nombreux ménages de réaliser des plus-values lors de la revente de leur bien. Ces plus-values sont lourdement imposées et ont généré près de trois milliards d’euros de recettes pour l’État en 2022, soit une hausse de 18% par rapport à l’année précédente. Les logements vacants, souvent montrés du doigt dans la crise immobilière, sont également soumis à une taxe. Malgré une augmentation de 23% de cette taxe, celle-ci n’a rapporté «que» 160 millions d’euros aux finances publiques. Ainsi, de plus en plus de maires réclament une hausse de cette taxe, comme Anne Hidalgo à Paris.
Des aides qui coûtent cher à l’État
Il est indéniable que le logement représente un coût important pour l’État. En effet, ce dernier prend en charge 77% des aides au logement. C’est la raison pour laquelle Emmanuel Macron a effectué des coupes claires dans les aides au début de son quinquennat, notamment avec la baisse des Aides Personnalisées au Logement (APL) en 2018. Cependant, en raison de la crise sanitaire liée au Covid, le chef de l’État a dû augmenter les aides au logement. Environ 49% de ces aides sont des prestations sociales telles que l’allocation de logement familial, l’aide personnalisée au logement et l’allocation de logement social. Malgré ces dépenses importantes, les revenus générés par l’immobilier restent largement supérieurs aux coûts engagés par l’État, avec un solde positif de 55 milliards d’euros.
Le Rôle Clé de l’Immobilier dans les Finances Publiques : Un Pilier Économique à Part Entière
L’immobilier représente une véritable manne financière pour l’État et les collectivités territoriales. Les recettes fiscales générées par les impôts fonciers et les droits de mutation permettent de pallier en partie la crise du logement. Les revenus issus des plus-values immobilières et des logements vacants viennent également enrichir les finances publiques. Malgré le coût élevé des aides au logement, le solde entre les recettes et les dépenses dans le domaine immobilier reste positif. La question de l’immobilier demeure donc un enjeu majeur pour l’économie et les pouvoirs publics.
Encadrement des loyers : de plus en plus respecté à Paris
L’encadrement des loyers, qui vise à limiter la hausse des loyers demandés par les propriétaires à leurs locataires, est de plus en plus respecté dans la capitale, d’après une étude de l’association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV). Cette étude s’appuie sur les annonces mentionnant le loyer hors charges et ne prenant en compte aucun complément de loyer. Sur les 1000 annonces étudiées entre octobre 2022 et août 2023, 77% sont conformes à l’encadrement des loyers, soit une augmentation de 8 points par rapport à l’année précédente. Cette conformité concerne aussi bien les locations nues que les locations meublées. On peut se demander si l’encadrement des loyers a fini par s’imposer depuis sa mise en place en 2019.
Une amélioration notable à Paris
Selon David Rodrigues, l’auteur de l’étude, la situation s’améliore nettement à Paris. La crise sanitaire a eu un impact important et a entraîné la nécessité de réduire les loyers. De plus, l’encadrement des loyers à la relocation permet de veiller à ce que le loyer appliqué au nouveau locataire ne soit pas supérieur à celui du locataire précédent. En outre, il y a une sorte de pédagogie de la répétition : le dispositif commence à être connu à Paris. Il est également important de noter que les sanctions prévues par la mairie de Paris jouent un rôle dans cette amélioration.
Seine-Saint-Denis, un mauvais élève
En revanche, le département de la Seine-Saint-Denis (93) obtient de moins bons résultats : seulement 60% des 800 annonces respectent l’encadrement des loyers, un taux qui stagne depuis 2021. Cela signifie que 40% des annonces sont illégales, contre 23% à Paris. Il faut noter que l’encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis est plus récent, puisqu’il a été mis en place il y a deux ans. Néanmoins, la tendance devrait suivre celle de la capitale.
Une différence notable entre les locations nues et les locations meublées
L’étude souligne également une différence marquée entre les locations nues et les locations meublées. En effet, on observe un écart de 20 points entre les annonces de locations meublées qui respectent l’encadrement des loyers (48%) et les annonces de locations nues conformes (68%). Sur les 1800 annonces étudiées dans ces deux départements, 69% respectent l’encadrement des loyers, tandis qu’un tiers ne le respecte pas.
Les plateformes de mise en location entre particuliers pointées du doigt
La CLCV critique également les plateformes de mise en location entre particuliers. Sur Leboncoin, 42% des annonces sont illégales, tout comme 40% sur Bien Ici, 36% sur SeLoger et 22% sur la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). David Rodrigues déplore notamment le fait que Leboncoin n’a pas mis à jour son site pour inciter les bailleurs à mentionner toutes les informations obligatoires dans une annonce. Il relève également que ces sites utilisent souvent des ratios au m² au lieu de mentionner le montant exact du loyer de référence majoré. En revanche, on peut saluer les bons élèves que sont Foncia avec seulement 5% d’annonces non conformes, ainsi que Century 21 (9%) et PAP (13%).
En conclusion, l’encadrement des loyers semble de plus en plus respecté à Paris, grâce à une sensibilisation accrue, à la crise sanitaire et aux sanctions mises en place par la mairie. Cependant, des efforts supplémentaires doivent être faits, notamment en Seine-Saint-Denis, où le taux de conformité reste inférieur à celui de la capitale. De plus, il est essentiel que les plateformes de mise en location entre particuliers mettent en place des mesures permettant de garantir le respect de l’encadrement des loyers.
